中古マンション投資で大損しない5つの注意点とは？失敗例を元に解説！

「中古マンション投資は始めやすいって聞いたけど、失敗しない方法はないかな…？」

そのようにお悩みではないでしょうか？

中古マンション投資のリスクについてきちんと対策すれば、儲けることは可能です！

大損を防ぐために、本記事では中古マンション投資で失敗しないための注意点について解説しています。

この記事をきっかけに、中古マンション投資を始めて副収入を得ましょう！

中古マンション投資とは？

中古マンション投資とは、オーナーチェンジ物件を購入し、賃貸に出すことで家賃収入を得る投資方法です。

投資物件は大きく2種類あり、部屋単位で購入できる「区分マンション投資」と、マンションを丸ごと購入する「一棟マンション投資」があります。

初心者の方は、安い価格で購入でき、失敗しても買い手が見つかりやすい区分マンション投資がおすすめです。

	区分(部屋単位)	一棟(丸ごと)
購入価格	数百万から1,000万	1,000万円～1億
メリット	・安く購入できる ・管理がしやすい ・流動性が高い (買い手が見つかりやすい)	・空室リスクに強い ・管理の自由度が高い
デメリット	・物件管理の自由度が低い ・空室リスクに大きい	・多額の資金が必要 ・流動性が低い

中古マンション投資の利回り相場

中古マンション投資の利回り相場は3～7％です。

新築マンションよりも割安で購入できるため、中古マンションの方が高い利回りを期待できます。

しかし、購入価格が安い分、利回りが高くても回収できる金額は新築よりも少ないです。

中古マンションであっても、物件選びを間違えなければ十分初期コストを回収できるため、初心者の方は中古マンション投資から始めると良いでしょう。

	中古マンション	新築マンション
利回り相場	3～7％	2～5％
初期コスト	安い(数百万円)	高い(数千万円)
回収金額	少ない	多い

中古マンション投資のメリット4選

ここからは、中古マンション投資のメリットについて解説します。

都内の中古マンションと新築マンションの価格差は約3,500万円ほどあるため、これからマンション投資を始めたい方には中古マンション投資がおすすめになります。

また、中古マンション投資を始めると高い節税効果が期待できるので、以降の段落で詳細を確認していきましょう！

メリット1｜比較的安く購入することができる

中古マンションは比較的安く購入することができます。

不動産研究所やニッセイ研究所の調査によると、中古マンションの平均価格は4,500万円(※1)となっており、新築マンションの平均価格である8,068万円(※1)よりも割安で購入することができます。

中古マンションであっても、管理状態が良く東京や大阪などの都市部の物件であれば、入居者が見つかる可能性は高いです。

※1 首都圏の1戸当たりの平均価格

メリット2｜高い税金対策を受けることができる

中古マンション投資を行えば、高い税金対策を受けることができます。

中古マンションを投資での税金対策は、減価償却費の計上により所得税や住民税を減らせるところです。

中古マンションは新築に比べて減価償却費を多く計上できるため、より高い税金対策が期待できるでしょう。

メリット3｜すでに入居者がいる可能性がある

中古マンションの購入時には、すでに入居者がいる可能性があります。

オーナーチェンジ物件であれば入居者がいる状態からスタートできるため、購入日の翌月から家賃収入を得ることができます。

「入居者が決まるかどうか不安…」と考えている方は、オーナーチェンジ物件から始めてみると良いでしょう。

メリット4｜資産価値の急落が置きにくい

中古マンションは新築マンションよりも資産価値の急落が起きにくいです。

新築マンションを購入した場合、10年間で約10%ほど家賃が下落します。

しかし、中古マンションはすでに家賃が低くなっているため、下落率が低いのです。

家賃が下がらないわけではありませんが、新築マンションよりも緩やかに家賃下落が起きます。

中古マンション投資のリスク5選

ここからは、中古マンション投資のリスクについて紹介します。

空室リスク｜入居者が決まらない

中古マンション投資のリスクとして、入居者が決まらない空室リスクが考えられます。

空室期間が長くなってしまうと、家賃収入が入らず、ローンの返済に支障が出る可能性があります。

安定した家賃収入を確保するためにも、需要が高い地域の物件を購入するなど、中古マンション投資をする際の物件選びは慎重に行いましょう。

価格下落リスク｜マンションの価格が下がる

引用：ニッセイ基礎研究所

中古マンション投資のリスクとして、マンション価格の下落リスクがあります。

築浅の物件を購入したとしても、年数が経つにつれてマンションの価格は下がります。

なお、首都圏の中古マンション価格は上昇傾向にあるため、都市部で好立地な物件を購入することでリスクを回避できます。

家賃下落リスク｜価格競争に巻き込まれる

近隣の物件との価格競争に巻き込まれて、家賃を下げなければならないリスクも考えられます。

この場合、家賃を下げないと入居者が付きづらくなります。

価格競争時の家賃調整は初心者の方には難しいため、プロにいつでも相談できる環境を用意しておくと良いでしょう。

災害リスク｜火事や地震によるマンションへの被害

火事や地震による災害リスクも考えられます。

近年は特に火事や地震による災害リスクが高まっているため、マンションが被害を受ける可能性があります。

こういった災害からマンションを守るために、中古マンションを購入する際は、火災保険と地震保険に加入しておきましょう。

保険に加入しておけば、万が一マンションに被害があっても保険金で補填することができます。

維持費上昇リスク｜管理費や修繕費が上がる

長期間運用するにつれて、管理や修繕費など維持費が高くなるリスクも考えられます。

築年数が経過したマンションの場合、エレベーターなどの共用設備の修繕をする必要があります。

共用設備のみならず、老朽化が進めば、トイレや洗面所などの水回り設備の交換も必要です。

中古マンションの場合、管理状態が悪いとすぐに設備交換が発生するため、マンションの管理状態は事前に確認しておきましょう。

中古マンション投資で失敗しないために注意すべきこと

ここからは、中古マンション投資で失敗しないために注意すべきことについて紹介します。

立地が良くて資産価値が高い物件を選ぶ

中古マンションを購入する際は、立地が良くて資産価値が高い物件を選びましょう。

特に人口が減少している地域は避けた方が良いです。

物件を選ぶ際は、東京や大阪などの都市部の物件が需要が高く入居率も高いです。

しかし、自分自身で判断するのは難しいと思いますので、中古マンション選びはプロに相談しましょう。

物件の状態や管理状況をチェックする

中古マンション投資の失敗を防ぐために、物件の状態や管理状況をチェックしておきましょう。

中古マンションを購入する際は内見が可能なので、共有部分の清潔感や日当たりなど物件の状態を念入りに確認しましょう。

また、定期点検や大規模修繕の実施状況から物件の状態が良いかどうか判断できます。

そのため、過去の定期点検や大規模修繕の実施状況についても確認するのがおすすめです。

表面利回りではなく、実質利回りを見る

中古マンションの利回りは、表面利回りではなく実質利回りを見ましょう。

不動産会社のシミュレーションは表面利回りによる計算が多いですが、マンションの保有にかかるコストを含めていないため、実際の利回りとズレがあります。

実質利回りの方がより現実的な数字を出せるため、実質利回りを確認するようにしましょう。

新耐震基準が適用されている物件を選ぶ

中古マンションを選ぶ際には、新耐震基準が適用されている物件を選びましょう。

1981年6月1日から「新耐震基準」が施行されており、それより以前の物件は地震による倒壊の可能性が高いです。

耐震補強の工事はコストが大きいため、新耐震基準が適用されている物件を選びましょう。

適正な価格かどうか確認する

中古マンション投資で失敗しないために、価格が適正かどうか確認しましょう。

極端に安い場合、賃貸の需要が低い物件や事故物件である可能性があります。

また、購入価格のみならず、適正な家賃設定かどうかも確認しましょう。

マンション投資における家賃設定は重要なので、物件選びも含めて一度プロに相談してみましょう。

中古マンション投資を始めるのにおすすめ不動産投資会社7選

ここからは、中古マンション投資におすすめな不動産会社について紹介します。

会社名	JPリターンズ	RENOSY	プロパティエージェント	FJネクスト	グローバルリンクマネジメント	トーシンパートナーズ	シノケンハーモニー
運営会社	J.P.Returns株式会社	株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)	プロパティエージェント株式会社	株式会社FJネクスト	株式会社グローバル・リンク・マネジメント	株式会社トーシンパートナーズ	株式会社シノケンハーモニー
入居率	99.95% （2024年3月時点）	99.6% ※2023年4月時点	99.5% （2018年10月時点）	99.0% （2021年6月時点）	99.47% （2020年6月時点）	99.1%	約99%
想定利回り	ー	ー	4%以上 （2017年度の実績）	4%以上	ー	4%前後	ー
対応エリア	東京都心エリア、 川崎・横浜、大阪、神戸、京都・福岡	東京23区・川崎・横浜・大阪・神戸・京都・福岡・海外	主に東京・神奈川	主に東京23区・川崎・横浜	東京・埼玉・千葉・神奈川	主に東京エリア	首都圏・福岡・大阪・京都・神戸・名古屋・仙台
管理戸数	5,019件　 ※2024年10月時点	32,452戸 ※2024年10月末時点	4,100戸以上	14,000戸以上	2,700戸以上	13,000戸以上	45,000戸以上
セミナーの開催	あり	あり	あり	あり	あり	あり	あり
公式サイト	公式サイトへ	公式サイトへ	公式サイトへ	公式サイトへ	公式サイトへ	公式サイトへ	公式サイトへ

JPリターンズ｜入居率が非常に高く安定している

引用：JPリターンズ

JPリターンズは、需要が高い「都心+駅近」物件を中心に取り扱っているため、初心者の方におすすめなサービスです。

需要が高い物件を厳選していることから、99.95%の入居率と業界トップレベルの水準になっています。

引用：JPリターンズ

また、JPリターンズでは、初心者の方でも安定して収入を確保できる保証プランが用意されています。

その中でも「安心5つの星パック」は、35年間の家賃保証が付いており、「空室リスク」を防ぐことが可能です。

その他、煩わしい業務を全て任せることができるため、初めての中古マンション投資にはうってつけのサービスであると言えるでしょう。

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→JPリターンズ公式サイトへ

運営会社	J.P.Returns株式会社
入居率	99.95%(2024年4月時点)
対応エリア	東京都心エリア、川崎・横浜、大阪、神戸、京都・福岡
管理戸数	5,019件(2024年10月時点)
セミナーの開催	あり

RENOSY｜確度の高い物件を厳選している

運営会社	株式会社GA technologies (ジーエーテクノロジーズ)
入居率	99.6%　※2023年4月時点
対応エリア	東京23区・川崎・横浜・大阪・神戸・京都・福岡・海外
管理戸数	32,452戸　※2024年10月末時点
セミナーの開催	あり

管理戸数32,452戸*を突破したRENOSY（リノシー）。_{※2024年10月末時点}

独自AIを活用しており、確度の高い物件を厳選しています。

厳しい条件をクリアした物件のみを取り扱っているため、条件の良い物件を探している人に向いています。

不動産投資ローンの申し込みや審査手続きはオンラインで可能なのも魅力的なポイントです。

最大98%の項目を自動で入力できるため、忙しい人や手間をかけたくない人も快適に利用できます。

また所有物件の管理や運用、確定申告までアプリでサポートしてもらえます。

面倒な手続きや運用の手間を省いて投資に挑戦できるため、忙しい方にもおすすめです。

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※PayPayポイントはPayPayギフトカードで付与されます。出金と譲渡はできません、PayPay/PayPayカード公式ストアでも利用可能です。
※上限・条件あり。プレゼント適用条件はRENOSY公式サイトでご確認ください。

プロパティエージェント｜管理会社としてフォロー体制が整っている

運営会社	プロパティエージェント株式会社
入居率	99.5％(2018年10月時点)
対応エリア	主に東京・神奈川
管理戸数	41,00戸以上
セミナーの開催	あり

主要都市のマンション投資に精通しているプロパティエージェント。

高い入居率を誇っており、安定した運用が期待できます。

仲介業者へ紹介営業を強化するなど、入居者募集を徹底して行ってくれるため、空室リスクを回避できるでしょう。

また管理会社でもあるため、マンション購入後のフォローも充実しています。

入居管理や設備故障のサポート、運用の再プランニングなどに対応してくれます。

マンション購入後もサポートしてもらいたい人や、初めて投資に挑戦する人におすすめです。

＼ 管理会社としても実績あり ／

→プロパティエージェントの公式サイトへ

FJネクスト｜実績やノウハウを豊富に有している企業

運営会社	株式会社FJネクスト
入居率	99.0％(2021年6月時点)
対応エリア	主に東京23区・川崎・横浜
管理戸数	14,000戸以上
セミナーの開催	あり

FJネクストは「ガーラマンションシリーズ」で知名度を誇っている不動産会社です。

ガーラマンションシリーズは単身者向けマンションとファミリー層向けマンションを展開しており、いずれも主要都市からアクセスが良い場所に位置しています。

需要の高いマンションを取り扱っているため、入居率が非常に高いです。

空室リスクを軽減させたい人や、需要の高いマンションを管理したい人に向いています。

またセミナーや相談会を無料で実施しているのもポイントです。

実績やノウハウのある企業からのサポートを受けながら不動産投資に挑戦できます。

＼ 実績やノウハウが豊富 ／

→FJネクストの公式サイトへ

グローバルリンクマネジメント｜初心者にも優しいサービスを提供

運営会社	株式会社グローバル・リンク・マネジメント
入居率	99.47％(2020年6月時点)
対応エリア	東京、埼玉、千葉、神奈川
管理戸数	2,700戸以上
セミナーの開催	あり

99%を超える入居率を誇るグローバルリンクマネジメント。

東京圏を主な共有エリアとしており、マンションの土地仕入れから管理までを担当しています。

都内のマンションを使って投資に挑戦したい人におすすめの会社です。

また初心者でも投資を理解できるような情報を発信しています。

セミナー等もあるため、初めて投資に挑戦する人も安心です。

＼ 初心者にも優しいサービスが充実 ／

→グローバルリンクマネジメントの公式サイトへ

トーシンパートナーズ｜デザイン性が高いマンションを展開している

運営会社	株式会社トーシンパートナーズ
入居率	99.1％
対応エリア	主に東京エリア
管理戸数	13,000戸以上
セミナーの開催	あり

30年以上の歴史を持つトーシンパートナーズ。

都心に出てくる若者のためのマンションやデザイン性が高いマンションを展開しています。

需要が高い東京エリアに対応しており、99%を超える入居率を誇ります。

マンション投資に関する相談をしやすい体制が整っているのも魅力です。

セミナーのほか、個別無料相談や電話、メールでの相談も受け付けています。

気軽に相談できるため、初心者の人はもちろんトラブル時にも頼れる不動産会社です。

＼ 東京エリアで投資したい人向け ／

→トーシンパートナーズの公式サイトへ

シノケンハーモニー｜頭金0円から投資に挑戦できる

運営会社	株式会社シノケンハーモニー
入居率	約99％
対応エリア	首都圏、福岡、大阪、京都、神戸、名古屋、仙台
管理戸数	45,000戸以上
セミナーの開催	あり

30年以上の実績を持つシノケングループの不動産会社です。

約99%の入居率を誇り、45,000戸を超える管理実績があります。

安定感ある会社を利用したい人におすすめです。

対応エリアは首都圏の他、各地の主要都市まで幅広いため、希望に合った物件が見つかるでしょう。

また頭金0円で始められるプランもあるため、初期費用をかけられない人も安心です。

費用を抑えて不動産投資を始めたい人にも向いています。

＼ 頭金0円でも投資に挑戦できる ／

→シノケンハーモニーの公式サイトへ

中古マンション投資の失敗例2つ

ここからは、中古マンション投資の失敗例について紹介します。

割安な価格で購入できて人気が高い投資ですが、思わぬトラブルや失敗が出る可能性があります。

そこで、実際の失敗例を確認して、対策を学んでおきましょう。

失敗例1｜キャッシュフローを得られなかった

1つ目の失敗例は、キャッシュフローを得られなかったAさんです。

Aさんは知り合いの紹介で出会った不動産業者で中古マンションを購入しました。

無事に家賃収入を得ることができましたが、ローンの返済や固定資産税の支払いなどでトータル収支がほぼ同じになってしまいました。

この時のAさんは、キャッシュフローの計算を事前に行っていませんでした。

中古マンション投資では、税金の支払いや管理費用などのコストがかかるため、トータル収支がプラスになるかどうか事前に計算しておきましょう。

失敗例2｜購入直後に設備の老朽化で出費が発生

2つ目の失敗例は、購入直後に設備の老朽化で出費が発生したBさんです。

築27年の中古ワンルームマンションを購入したBさんですが、購入直後に「床下から水が湧く」トラブルにあいました。

原因は給水管の老朽化によるもので、「早急に改善して欲しい」という入居者からの声により、給水管の工事費用が発生しました。

Bさんは購入直後にもかかわらず、約200万円もの工事費用を支払うことになりました。

中古マンションの場合、水回り等の設備が老朽化して使えない可能性があるため、マンションの設備状況は必ずチェックしましょう。

中古マンション投資に関するよくある質問

ここからは、中古マンションに関するよくある質問について紹介します。

中古マンションの投資を成功させている人の共通点は？

中古マンション投資で成功するためのポイントは以下のとおりです。

• 利回りだけで物件を選ばない
• 複数の物件を比較して選ぶ
• 不動産会社の提案を鵜呑みにしない

利回りだけで物件を選んでしまうと失敗する可能性があります。

高い利回りが期待できる物件を買っても、築年数が古く修繕費がかかったり災害に巻き込まれて物件が破損したりするかもしれません。

利回りはもちろん大事な観点ですが、物件の状態や管理状況、需要の高さなど多方面から物件を吟味するようにしましょう。

不動産投資で成功するためには、複数の物件を比較することも大事です。

物件を比較せずに決めてしまうと、損する可能性もあります。

検討中の物件と似たような条件の物件を比較して、より良い条件で物件を購入しましょう。

また不動産会社の提案を鵜呑みにしないようにしてください。

「より多くの収入や利益が見込める」と言われても、投資内容が自分にあってない可能性もあります。

悪質な不動産会社は利益が見込めない物件を勧めてくる場合もあるので注意が必要です。

不動産会社の提案は参考程度にし、自分の頭で判断するようにしてください。

東京で中古マンション投資をするのにおすすめの物件はある？

東京で中古マンション投資をするのにおすすめの物件は以下のとおりです。

• 利便性が高い土地にある
• 単身者向けの物件である
• 管理状況が適切である
• 相場に合った利回りが期待できる

需要の高いマンションであれば高い利回りが期待できるほか、空室リスクを軽減できます。

駅やコンビニ、病院などが近い利便性の良い土地にあるマンションを選びましょう。

東京で暮らす人は比較的若い人が多いため、単身者向けの物件も人気です。

また購入してからすぐに大規模な修繕を行うとなると、期待した利回りで運営できません。

適切に管理されているか、修繕箇所はあるかなどを見ておきましょう。

どうして中古マンション投資ではローンの融資が厳しくなるのですか？

中古マンション投資をしていると住宅ローンが組めなくなることがあります。

ローンの融資が難しくなる理由としては以下のことが考えられます。

• 借入額が大きい
• 収入が不安定だとみなされる
• 物件によっては担保価値が低いと判断される
• 節税目的だと赤字とみなされる

保有している物件の資産価値よりも負債の状況に着目されるため、融資が難しくなる傾向にあります。

都内の中古マンション価格の動きはどんな感じ？

都内の中古マンション価格は年々上昇しています。

ただ中古物件は増えてきており、価格上昇圧力は下がってきているようです。

また地域やエリアによって価格が異なるため、都心部でもエリアを選べば安く購入できる可能性もあります。

中古マンション投資　まとめ

今回は、中古マンション投資について解説しました。

本記事を読んで、中古マンション投資の際に少しでもお役に立てますと幸いです。