サラリーマンは不動産投資でカモにされる？失敗しないための対策を解説

「サラリーマンって不動産会社に騙されやすい？」
「不動産会社にカモにされないためにはどうしたら良い？」

あなたは今、そのようにお悩みではありませんか？

サラリーマンは、収入が安定しているため、投資用のローンに通りやすい特徴があります。そのため、不動産会社から勧誘を受けたことがある人も少なくはないでしょう。

そこで、今回はそんな勧誘を受けた時に、不動産会社にカモにされないための施策を紹介します。

最後にはおすすめの投資方法も紹介しているため、不動産投資に少しでも興味がある人は、ぜひ参考にしてください。

サラリーマンが不動産投資でカモにされる4つの事例

サラリーマンが不動産投資でカモにされるよくある事例を4つ紹介します。

入居者の質が悪い物件を勧められる

手ごろで購入がしやすい物件は、物件価格だけでなく家賃も低く、幅広い入居者を獲得しやすい特徴があります。しかし、家賃設定の低い物件であればあるほど、対象者の間口が広がるため質の悪い入居者が集まりやすくなります。

入居者の質が悪いと、部屋の使い方が悪かったり（修繕に必要以上の費用を要する）、家賃が支払われないなどのトラブルに遭遇す確率が高くなります。

また、貸し出している部屋では何もなかったとしても、隣人のトラブルなどが悪評を呼び、入居者を集めにくくなる可能性もあります。

安いからという理由だけで、物件を勧めてくる営業マンには上記の内容を伝えて、問題がない物件かどうか確認するようにしましょう。

高額な新築物件を無理なローンで購入させられる

収入の安定しているサラリーマンは、融資が受けやすいため、悪質な不動産会社に狙われると、無理に高いローンを組まされる危険性があります。特に、金額の高い新築物件のみを勧めてくる営業マンには要注意です。

不動産投資用のローンは、一般的には年収の7～8倍までが好条件で借りられる範囲となっており、それを超えると金利が高くなったり、返済期間が短くなったりします。

そのため、月々の返済額が高くなり、サラリーマンにとっては、大きな負担となってしまうでしょう。

相場よりも安い家賃保証で契約させられる

家賃保証はサブリースという仕組みの中で行われます。サブリースでは、不動産会社がオーナーの物件を借り上げ、それを入居者に転貸します。

つまり、オーナーは入居者の有無にかかわらず、不動産会社から家賃を受け取れます。不動産会社は転貸する家賃の8～9割を、オーナーへ手渡す家賃として設定し、差額の1～2割で利益を得ます。

オーナーからすれば、実際に貸し出している部屋の、家賃の8～9割が保証されるため、安心して不動産投資を進められます。

しかし、悪質な不動産会社はこの家賃保証の割合を低く提示し、より多くの利益を得ようとします。8割未満の保証額を提示された場合には、妥当な理由があるのか必ず確認するようにしましょう。

大規模な修繕が必要な築古物件を購入させられる

利回りが高いからといって、大規模な修繕が必要な築古物件を購入させられる危険性があります。

利回りが高い物件は、利回りが高くなるように物件の金額を下げないと売れないから、そのような金額設定がされています。

購入費用は手ごろでも、その後にかかる修繕費用やランニングコストを加味すると、それほど手元に資金が残らないことも考えられるので、検討する際は十分、注意するようにしましょう。

決して利回りが高いからといった理由だけで購入してはなりません。

サラリーマンをカモにする不動産投資会社を見分ける4つの方法

サラリーマンをカモにする不動産投資会社を見分ける4つの方法を解説します。

過去に行政処分を受けていないか

過去に行政処分を受けている不動産会社は、再び過ちを犯す可能性が高いと考えられます。

悪質な営業手法を使っていたり、給与を改ざんして無理にローンを通すなどの行為を行っていたりする場合には処分の対象となります。

次の『ネガティブ情報等検索サイト | 国土交通省』で過去に行政処分を受けた履歴がないか確認ができるため、不動産会社から営業を投資の提案を受ける時は、事前に調査しておくことをおすすめします。

新築マンションばかりを勧めてこないか

新築の高いマンションばかりを勧めてくる不動産会社には注意しなければなりません。不動産投資では、区分マンションや一棟アパート、新築や中古かといったさまざまな投資対象があります。

そのため、投資家の資金力や属性によって、何がベストな投資になるか都度、選択していく必要があります。

その中で、新築の物件のみをおすすめするということは、投資家に沿った提案ではなく、高い物件を購入させたい営業マンのエゴが垣間見えるでしょう。

さまざまな投資対象に対して、メリット・デメリットがしっかりと解説できない営業マンからは不動産を購入することは避けた方が良いといえます。

購入をあせらせてこないか

購入を急かすような営業を行ってくる営業マンからは距離を置いた方が良いでしょう。もちろん、不動産は一点ものであるため、一度見逃してしまった物件は、二度同じような物件に出会えるかはわかりません。

しかし、決して手ごろで安い投資ではないため、投資を決定するにはさまざまなポイントを調査しておく必要があります。

• 物件の家賃設定は適正かどうか？
• 隣地や隣室に問題となる人物はいないか？
• 周辺に嫌悪される施設はないか？

これらはあくまでも一部ですが、最低限確認しておくべきポイントです。調査が十分に行われていない中で「今しかないですよ！」などと急かしてくる営業マンには気をつけましょう。

リスクに対する説明があるか

不動産投資には、さまざまなリスクが存在します。

• 空室リスク
• 事故物件、隣人トラブルなどのリスク
• 家賃下落のリスク
• 物件価格下落のリスク
• 災害に対するリスク

これらのリスクを一切述べずに、契約まで勧めてくる営業マンには注意しましょう。説明を聞き、リスクを考慮した上で投資対処として魅力があるかどうかを判断していく必要があります。

サラリーマンが不動産投資で失敗しないための3つの対策

サラリーマンが不動産投資で失敗しないための3つの対策を解説します。

不動産投資の知識を身に付ける

不動産投資で失敗しないためには、まずは基本的な知識を身に着けることが大切です。

知識を身に着ける方法としては、書籍や専門のWebサイト、YouTubeなどの動画サイトがあります。動画は、基本的な知識を手軽に身に着ける上では最適な方法です。

しかし、そこからさらに深い内容を学んだり、知識を定着させるためには、記事を読んで学ぶことも大切です。

本メディアは、不動産投資のみならず、さまざまな視点から『投資』について解説しています。ぜひ、他の記事も参考にしてください。

『東進金融コラム』のトップページ はこちら

物件や周辺環境の調査を行う

不動産を購入する前には、不動産会社の営業マンの言われたことを鵜呑みにせず、自分でも物件の調査を行いましょう。調査は主に、物件と周辺環境に分かれます。

物件調査では、次のような点を確認しておきましょう。

物件調査

• 修繕が必要な箇所はあるか
• 現地と販売図面に差異はないか
• ライフラインはどうなっているか（都市ガス・プロパンガスなど）

周辺調査では、次のような点を確認しておきましょう。

周辺調査

• 嫌悪される施設・ものはないか（河川、擁壁、宗教施設、養護施設、匂いの出る工場など）
• 駅までのアクセスは悪くないか（距離、高低差）
• 隣人トラブルなどは起きていないか

これらを最低限、調査した上で、妥当な家賃で貸し出しできるかを見定める必要があります。

少額からできる不動産投資を始めてみる

失敗しないためには、まずはスモールスタートから始めることをおすすめします。

不動産投資だからといって「物件を買わないといけない」わけではありません。近年は、さまざまな投資手法が出てきており、今、注目すべきは不動産投資型クラウドファンディングです。

月々1万円から出資が可能で、物件を管理をしていく必要もありません。「不動産投資を始めてみたいけど、まだまだ知識がない…」「まずは手軽に投資できるものから始めてみたい」と考えている人は、不動産投資型のクラウドファンディングを検討してみましょう。

次章でおすすめの不動産投資会社を紹介します。

サラリーマンにおすすめ！少額不動産投資会社・3選

サラリーマンにおすすめの少額から始められる不動産投資会社を3つ紹介します。

RENOSY（リノシー）｜初期費用10万円から始められる

RENOSY（リノシー）は不動産投資型クラウドファンディングではなく、主要都市の中古マンションを紹介している不動産会社です。

資産性の高い物件のみ取り扱っているため、物件金額のほかに必要となる諸費用も融資の対象とできます。そのため、初期費用は10万円（手付金）からで済みます。

賃貸需要のなくならない主要都市で投資を行うことで、不動産投資において最も心配な空室リスクを最大限に抑えることができます。

RENOSY（リノシー）について、さらに詳しく知りたい人は次の記事もご参照ください。

CREAL（クリアル）｜1口1万円から気軽に不動産投資

CREAL（クリアル）は、1口1万円から始められる不動産投資型クラウドファンディングです。東証グロース市場に上場しているクリアル株式会社が運営しており、今後の成長が見込める企業の一つです。

また、劣後出資制度を採用しているため、元本割れのリスクが低いことも嬉しいポイントです。劣後出資の仕組みを簡単に解説します。

『優先出資者＝投資家、劣後出資者＝クラウドファンディング事業者』となり、もし、ファンドの運用で損失が出た場合は、優先出資者である投資家へ優先的に利益の分配が行われます。

たとえば、8,000万円の不動産が7,000万円でしか売却できなかった場合、損失が1,000万円となりますが、7,000万円を優先的に受け取れるのは優先出資者である投資家となります。

しかし、リスクが低く、低予算で始められることから、ファンド募集開始と同時にすぐに枠が埋まってしまうデメリットがあることは覚えておきましょう。

より詳しくCREAL（クリアル）について知りたい人は、次の記事もご参照ください。

COZUCHI（コヅチ）｜サービス開始から元本割れ0件

COZUCHI（コヅチ）は、不動産投資型クラウドファンディングでは有名なサービスで、サービス開始から現在（2023年11月）まで元本割れを一度も起こしていません。

つまり、すべてのファンドの黒字化に成功しているということになります。不動産投資型クラウドファンディングの中でも人気が高く、出資するには抽選に受からなくてはなりません。

COZUCHI（コヅチ）について、さらに詳しく知りたい人は次の記事もご参照ください。

不動産投資サラリーマンに関するよくある質問

サラリーマンがよくする不動産投資の質問について解説します。

サラリーマンが不動産投資をする割合は？

全体のサラリーマンのうち、どれくらいの人が不動産投資の経験があるかどうかは不明です。

しかし、不動産投資をしている人の約6割がサラリーマンであるといった調査結果があります。実物のある不動産は、投資対象としては魅力的なところが多い点が、認められている理由の一つといえるでしょう。

出典：個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について・国土交通省（令和元年9月27日）

サラリーマンが不動産投資をすると会社にバレる？

サラリーマンが副業で得た不動産収入が会社にバレるのは、確定申告が主な原因です。会社から支払われている収入の他に別の収入があると、翌年の所得税・住民税を計算する際にバレてしまいます。

確定申告の記入方法は工夫しましょう。住民税の納付方法は確定申告書の第二表で選択できます。そこで『自分で納付』を選ぶことで、自宅に通知が届き、その支払いを自分で行うことで、会社に副業の収入がバレることを防げます。

人口の減少があるなかで今後も賃貸需要はありますか？

人口減少は避けられませんが、需要のなくならない地域で不動産投資をすることが重要です。例えば、東京都内や大阪市内などの主要都市であれば、賃貸需要がなくなることは考えにくいでしょう。

投資対象として魅力的な地域は、今後、限定的になっていくことは明らかです。これから不動産投資を始める人は郊外ではなく、賃貸需要のなくならない主要都市へ投資することをおすすめします。

不動産投資サラリーマンまとめ

サラリーマンが不動産投資にカモにされないための施策を紹介しました。

まずは、カモにされないためには騙そうとしている不動産会社の特徴を知る必要がありました。

最低限、怪しそうな不動産会社とは縁を切った上で、次のポイントに注意して投資先を決めていきます。

とはいえ、まだ不動産投資に対して不安があるという人は、スモールスタートでの投資をおすすめします。

• RENOSY（リノシー）｜初期費用10万円から始められる
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