築40年マンションは売れにくい？資産価値の推移や売却のコツを解説！

「築40年のマンションを売却したいけど、売れるのかな？」

そのように悩んでいませんか？

新しいマンションへの買い換えを検討している人にとって、住んでいるマンションが売れるかどうかは大きな悩みですよね。

今回の記事では、築40年のマンションの売却相場・売れにくい理由・売却するコツについてまとめました。

さらに、複数の不動産会社に無料で査定を依頼できる不動産一括査定サービスも紹介します。

築40年マンションの売却を検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてください！

築40年マンションでも売却できる！

マンションの売却は築年数が古いほど人気がなく、売れにくいと考えるかもしれませんが、築40年越えの中古マンションでも問題なく売却はできます。

理由としては、首都圏を中心に中古マンションの人気や需要が高まっているからです。

東京オリンピックなどを背景に、首都圏の不動産価格は高騰している状態で、一般的な収入の人では新築マンションを購入することができなくなりました。
そのため、中古マンションを検討する人が多くなっており、築40年越えの中古マンションでも売却できる可能性があります。

実際に、REINS TOPICSのデータによると、2022年の築40超の成約物件率は16.5％と高く、築0～5年の新築マンションよりも成約物件率が高いです。

築40年マンションが売れにくい場合は原因があるので、下記で詳しく解説していきます。

築40年マンションが売れにくい8つの原因

築40年のマンションが売れにくい原因を8つ紹介します。

原因を把握して適切な対策を講じれば、築40年のマンションでも売却が可能です。

耐震性が低い

1981年以前に建てられたマンションは、耐震性が低く売却しにくい可能性があります。

1981年5月31日以前のマンションは、旧耐震基準で建築されています。

旧耐震基準と新耐震基準の違いは以下の通りです。

耐震基準	震度5強	震度6～7程度
旧耐震基準	倒壊しない	規定なし
新耐震基準	軽度なひび割れ程度	倒壊しない

2024年現在、1981年以前に建てられたマンションは築43年以上になります。

売却したいマンションの築年数を確認し、耐震性をチェックしておきましょう。

建物が老朽化している

マンションの築年数が40年以上になると、老朽化して外観が悪くなるため売却しにくくなります。

また、マンションのデザインは時代ごとにトレンドがあり、古いマンションのデザインは売れ筋ではありません。

ほかにも、エレベーターなどの共用部分が古くなっていると売却しにくいです。

外壁塗装で外観を修繕したり、エレベーターを交換したりしてマンションの価値を保つことが必要です。

内装・設備もリノベーションすれば、購入者が見つかりやすくなります。

購入者がローンを組みにくい

中古マンションの住宅ローンは一部の金融機関では制限がかかり、購入者が限定されて売却しにくくなる可能性があります。

一般的な住宅ローンの返済期間は35年ですが、中古マンションの場合は15年～25年に制限されるケースがあります。

その理由は、新築マンションより経年劣化しており建物の存続リスクが高いためです。

返済期間が短くなれば、月々の返済額の負担が大きくなるため購入者が限られてしまいます。

ほかにも、中古マンションの場合は融資割合が制限されて頭金が多く必要なケースが見られます。

ただし、これらの制限は一部の金融機関だけであり、多くの金融機関では制限を受けませんので過度な心配は必要ありません。

立地が悪い

築40年のマンションで立地が悪いと人気がなく、売却が思うように進みません。

立地が悪いマンションが売れにくい理由は以下の通りです。

2020年にマイボイスコム株式会社が実施した調査では、マンションを購入するときに重視するポイントは以下の通りです。

1位・2位は立地に関するポイントで、マンションの売却のしやすさには立地が大きく関係していることがわかります。

部屋の状態が悪い

部屋の状態が老朽化していたり、設備が古くなっていたりすると売れにくくなります。

マンションを購入するとき、特に重視されるのが水回りやガス設備です。

古いマンションでは在来工法のお風呂が一般的ですが、現在ではユニットバスが主流です。

また、ガス湯沸かし器やキッチンの流しなどもマンション選びで重視されるポイントになります。

購入者がなかなか現れない場合は、マンションの設備を一新してから販売活動をしてみましょう。

建て替えが必要になる

築40年のマンションだと、購入者が建て替えリスクを恐れて購入に踏み切れない可能性があります。

建て替えとは住民同士で話し合って決議し、マンションそのものを建て替えることです。

建て替えのデメリットには以下のようなものがあります。

分譲マンションの建て替えの費用相場は、1戸あたり約1,800万円です。

建て替えが決定するまでの流れは非常に複雑で、住民全体の賛成が必要なため多くの手間がかかります。

修繕費用・リフォーム代がかかる

築40年のマンションは、リフォーム・リノベーションの費用がかさむために売れにくいです。

リフォーム費用がかさむ理由の一つは、中古マンションのほとんどに撤去費用が最大で数百万円かかるアスベストが使われていることです。

また、壁に断熱材を入れたり二重窓にしたりといったリフォームをするとさらに費用がかかります。
築40年のマンションのお風呂は在来工法がほとんどですが、ユニットバスにするだけでも60万円～120万円ほどの費用が必要です。

上記の理由から売れにくい場合がありますが、不動産買取業者であれば買取をしてくれる可能性があります。
なかなかマンションが売れない場合は不動産買取を利用することをおすすめします！

不動産会社の販売方法が優れていない

不動産会社の販売方法が適切でないと、築40年のマンションを売却するのは難しくなります。

以下のポイントに当てはまる不動産会社の場合は、他社への乗り換えを検討しましょう。

築40年のマンションを売却したいなら、販売ネットワークが広く地域に店舗がある大手不動産会社がおすすめです。

また、売却に力を入れてもらいたいなら専任媒介・専属専任媒介の2つの媒介契約を検討してください。

媒介契約の違いを以下の表にまとめました。

契約の種類	自己発見取引	依頼できる会社の数	依頼主への報告	指定流通機構への登録
一般媒介契約	○	複数社	なし	義務なし
専任媒介契約	○	1社	2週間に1回以上	あり
専属専任媒介契約	×	1社	1週間に1回以上	あり

指定流通機構は通称レインズと呼ばれており、不動産会社が情報を参照できるシステムです。

レインズに登録すれば、全国の不動産会社がその物件の情報を見ることができ、より広いネットワークで販売できます。

築40年マンションを高値で売却する2つのコツ

築40年のマンションを高値で売却するコツについて解説します。

ポイントを押さえて、できるだけ高く築40年マンションを売却しましょう。

販売戦略に優れた不動産会社に依頼する

適切な販売戦略を立てる不動産会社なら、築40年のマンションを売却できる可能性が高まります。

不動産会社の販売戦略・販売力の高さは、以下のポイントからチェックしてください。

購入者の多くはマンションをインターネットで検索するため、インターネット広告は非常に重要です。

「地域名　マンション　購入」といったキーワードで検索し、広告が出てくる不動産会社を選びましょう。

ほかに、「販売実績が豊富」「地域に店舗を構えている」といった条件の不動産会社は、すでに顧客を抱えている可能性があります。

適切な不動産会社を選んで、築40年のマンションをスムーズに売却してください。

複数の不動産会社で査定する

築40年のマンションを高めに売却したいなら、複数の不動産会社に査定してもらうのが一番です。

複数の不動産会社への査定を依頼したいなら、不動産一括査定サービスを利用しましょう。

不動産一括査定サービスとは、不動産の情報を入力するだけで複数社から売却価格の査定を無料でしてもらえるサービスです。

不動産一括査定サービスでは、業界トップクラスの豊富な実績を誇るイエウールがおすすめです。

サービス名	イエウール
運営会社	株式会社Speee
利用者数	累計1,000万人以上
登録会社数	2000社以上
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対応不動産	・分譲マンション・一戸建て・土地・1棟アパート・1棟マンション・区分マンション（収益）・1棟ビル・区分所有ビル（ビル一室）・店舗工場倉庫・農地・その他
一括査定依頼数	最大6社

イエウールは2,000社以上の不動産会社と提携しており、多くの選択肢から適切な不動産会社を選べます。

全国に対応しており、地方からの査定も気軽に依頼できます。

累計1,000万人以上がイエウールを利用しており、口コミ・評判でもポジティブな評価が大半です。

一度の申し込みで最大6社から査定を受けられるので、売却するマンションの相場価格を手早く把握できます。

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築40年マンションの相場と資産価値の推移

築31年超の中古マンションの成約物件価格のデータによると、2022年では相場が2,193万円でした。
2018年～2022年までのデータによると、首都圏にある中古マンションの資産価値は高まっている傾向があります。

ここ数十年、首都圏ではマンションが次々と建設されており、立地が良好な土地が少なくなっています。
そのため、立地条件の良い場所に建てられた中古マンションは、資産価値が高くなる傾向があります。

推移のグラフから見ても、今後も資産価値はどんどん高騰して事が予測できます。

築40年マンションが売れない場合は買取をしてもらう

築40年のマンションがどうしても売却できないときは、不動産会社に買取してもらう方法を検討しましょう。

不動産会社はマンションを購入後にリノベーションして付加価値をつけ、再販する目的で買取を行います。

買取は販売期間がなく、売主の希望条件に沿ったスケジュールで進みます。

ただし、再販のリスクを不動産会社が負うため、仲介と比較すると売却価格の低下は避けられません。

買取価格は不動産会社によって異なるため、複数社に買取の査定を依頼しましょう。

築40年マンションに関するよくある3つの質問

築40年のマンションを売却するときに、よくある質問について回答します。

事前に疑問を解消し、スムーズに築40年のマンションの売却を進めましょう。

築40年のマンションの固定資産税はいくらくらい？

築40年のマンションの固定資産税は、新築時の評価額が1,000万円だとすると29,246円になります。

新築時の評価額が1,000万円の築40年のマンションは、以下の式で固定資産税が計算できます。

1,000万円×0.2089×1.4％ =29,246円

築40年のマンションでは、経年減点補正率として0.2089が適用されます。

経年減点補正率とは、建物の建築後の年数経過により生じる損耗状況による減価を表したものです。

築40年マンションは何年住める？

国土交通省の調査によると鉄筋コンクリートのマンションの寿命は120年～150年ですので、築40年のマンションなら80年～110年ほど住めると考えられます。

ただし、マンションの寿命は築年数・建物の構造・マンションの周りの環境によって大きく左右されます。

たとえば、海沿いのマンションなら潮風による劣化が激しくなり寿命が縮みます。

国土交通省の調査は、あくまで平均的な鉄筋コンクリートのマンションの寿命です。

一番古いマンションはどこですか？

日本でもっとも古い分譲マンションは、新宿区四ツ谷駅から徒歩5分の場所に建っていた四谷コーポラスでした。

1956年に竣工されて築63年を迎えましたが、2019年に建て替えられてアトラス四谷本塩町になりました。

築40年マンションのまとめ

高度経済成長期に多くのマンションが建てられ、現在では築40年以上になっています。

築40年を超えたマンションは老朽化・耐震性の低さなどの理由で、建て替えリスクもあり売却しづらいのが実態です。

しかし、不動産一括査定サービスを利用すれば適切な不動産会社が見つかり、築40年のマンションでも売却できる可能性が高まります。

また、どうしても売れにくいときは不動産会社に買取をしてもらう方法もあります。

さまざまな売却方法を検討し、できるだけ高く築40年のマンションを売却しましょう。