「ワンルームマンション投資ってなに？どうやったら成功するの？」
そのように悩んでいるのではないでしょうか？
確かにワンルームマンション投資は「やめとけ」という意見も多いため、始めることに不安を感じますよね。
当記事は上記の悩みを抱えている方に向けて、ワンルームマンション投資の事例と成功するコツを紹介します。
ワンルームマンション投資の仕組みからおすすめの不動産投資会社3選まで紹介しているので、これからワンルームマンション投資を始めたい方はぜひ参考にしてください！
- ワンルームマンション投資は「知識や情報を得ること」が成功のカギ
- やめとけと言われる理由は「利回りが低くて投資リターンが小さい」「空室リスクがある」など
- 成功するためには「しっかりシミュレーションする」「細かいところまで確認する」「不動産投資について勉強する」ことが重要
- おすすめの不動産投資会社は「RENOSY」「SYLA」「トーシンパートナーズ」
ワンルームマンション投資を成功させるためには事前準備がカギ！
ワンルームマンション投資を成功させるためには、以下のような事前準備が大切です。
- 知識や情報などを得ること
- ターゲットとする物件の条件を決めること
- 資金計画を立てる
そもそもワンルームマンション投資で失敗する原因には、修繕費用が想定されていないことや空室が長期化することなどが挙げられます。
失敗するリスクを下げるためにもしっかりと対策を練ること、正しい知識や情報を得ることが大切です。
ワンルームマンション投資で成功したい方は、事前準備をしっかり行ってから取り組んでください。
ワンルームマンション投資とは
ワンルームマンション投資は、マンションの1部屋を購入して第三者（入居者）に貸し出し、その入居者から毎月の家賃収入を得る投資方法です。
では、具体的にどのように家賃収入を得るのでしょうか。
ここでは以下2つの点について解説します。
ワンルームマンション投資で成功するためには勉強することが大切なので、ここで基礎を理解しておきましょう。
家賃収入で利益を得る仕組み
購入したワンルームマンションを第三者に貸し出して入居者から毎月の家賃収入を得ることで利益を得ます。
ワンルームマンションを購入して第三者に貸し出しますが、物件オーナーが直接家賃を回収するわけではありません。
購入したワンルームマンションの入居付けや家賃回収は賃貸管理会社が行ってくれます。
入居者が管理会社に家賃を支払った後、管理会社から物件オーナーに家賃が振り込まれる仕組みです。
ただし、振り込まれた家賃がすべて利益になるわけではありません。
基本的にワンルームマンション投資は、銀行からお金を借りて購入するため、入居者から得た家賃収入から月々のローン返済額への返済額を差し引いた金額が利益になります。
意外に運営費用がかかるので注意
家賃収入で気をつけたい点は、銀行への返済額を差し引いた金額がすべて手元に残るわけではないことです。
たとえば家賃が15万円のワンルームマンションを購入した場合、この15万円がすべて利益になるわけではありません。
不動産投資を行う場合、毎月部屋を不動産会社に管理してもらう「管理費用」がかかります。
また、退去が出た場合には、クロスの張り替えなどの原状回復費用がかかり、次の入居者募集のための手数料も必要です。
そのほかにも火災保険などの各種保険料や固定資産税など、年間を通して発生する費用もあります。
家賃収入からさまざまな費用を差し引いた残りの金額が、手元に残る金額となります。
| ワンルームマンション投資で収入となる項目 | ワンルームマンション投資で支出となる項目 |
|---|---|
| ・家賃 ・礼金 ・更新料 | ・管理費用 ・修繕費用 ・ローン返済 ・固定資産税 ・都市計画税 ・保険料（火災保険・地震保険・賠償責任保険など） |
「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる5つの理由
「ワンルームマンション投資はやめとけ」と言われる理由は、以下の5つです。
それぞれ詳しく解説します。
1.節税効果が小さい
やめとけと言われる1つ目の理由は、節税効果が小さいことです。
ワンルームマンション投資に節税効果を期待することは難しく、さらに年収が900万円以下の人はより節税効果が薄れてしまいます。
なぜなら、以下の条件を満たさなければ高い節税効果が期待できないからです。
- 減価償却期間が短くて減価償却費が大幅に取れる物件を購入する
- 所得税率が高い人が購入する
所得税の税率を考えると課税所得が900万円以下の場合は税率が高くても23％なため、譲渡所得による節税効果は3％ほどです。
逆に年収が900万円以上の場合は所得税の税率は33％となり、13％もの節税効果が得られます。
2.需要が低い物件は売却に時間がかかる
やめとけと言われる2つ目の理由は、需要が低い物件は売却に時間がかかることです。
ワンルームマンションは自己居住用ではなく、投資用として購入する人が多いです。
そのため、投資用として有益と判断できる物件は早めに売却できる可能性が高いです。
しかし、需要が低い物件は売却に時間がかかるため注意してください。
3.利回りが低くて投資リターンが少ない
やめとけと言われる3つ目の理由は、利回りが低くて投資リターンが少ないことです。
そもそも「利回り」とは、投資した金額に対してどのくらいの利益があるのかを示した割合です。
不動産投資には「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」があります。
物件別の利回り平均相場は以下の通りです。
- ワンルームマンション：新築3〜4％前後・中古6％前後
- アパート1棟物件：新築6％前後・中古8％前後
- 戸建て物件：新築8％前後・中古16％前後
ワンルームマンション投資は他の投資物件に比べて家賃収入が少ないため、短期ではキャッシュフローが悪くなることを理解する必要があります。
もしワンルームマンション投資で大きな収入を得たい場合は、物件数を増やさなければなりません。
このように1物件あたりの利回りが低いため、「ワンルームマンション投資はやめとけ、儲からない」と言われているのです。
4.競合が増えて家賃下落のリスクがある
やめとけと言われる4つ目の理由は、競合が増えて家賃下落のリスクがあることです。
ワンルームマンションは首都圏を中心に続々と建設されています。
所有物件自体に問題がなくても、周辺に新築のワンルームマンションが建設された場合、家賃が下がる可能性が高いです。
とくに空き地の多いエリアは、新しいマンションができる可能性が高いため注意が必要です。
5.空室リスクが高いので家賃収入がゼロになる可能性がある
やめとけと言われる5つ目の理由は、空室リスクが高いため、家賃収入がゼロになる可能性があることです。
ワンルームマンション投資はマンションの1部屋を購入し、その部屋を貸し出して家賃収入を得ます。
万が一、購入した部屋に住んでくれる人が見つからなかった場合、家賃収入はありません。
家賃収入がゼロであっても、不動産取得税への管理費用や銀行へのローン返済はなくならないため、家賃収入でまかなう支出をすべて自身で支払う必要があります。
一方でアパート・マンション投資の場合、物件価格はワンルームマンション投資よりも高くなります。
しかし、複数の部屋があるため家賃収入を1部屋に依存せずに済むため、空室リスクを分散できるのです。
ワンルームマンション投資は儲からない？失敗する人の特徴3選
ワンルームマンション投資で失敗する人の特徴は以下の通りです。
それぞれ詳しく解説します。
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「不動産投資の失敗事例から学ぶ！失敗を防ぐポイントと成功のコツ」
1.知識や勉強が不足している
ワンルームマンション投資で失敗する人は、知識や勉強不足であることが多いです。
リスクを伴う大きな投資にも関わらず、自分で何も調べずにワンルームマンション投資を始める人が多いです。
家賃が安いワンルームマンション投資は利回りが低く、空室によって赤字が発生しやすいですが、勉強して知識を得ればある程度リスクを軽減できます。
ワンルームマンション投資をするために必要な基礎知識は以下の通りです。
- 税金
- 管理手法
- 売却方法
- 収入と支出
- 必要経費の種類
- 経理および確定申告
- 入居者募集の条件設定
- リスクの種類および対策方法
簡単なようで奥が深いワンルームマンション投資は、運用中もさまざまなことを学ぶことで継続的に行うことができます。
必要な知識を勉強しながら運用していきましょう。
2.リスクの想定や対策が甘い
投資計画を立てるときにリスクの想定が甘い人は、ワンルームマンション投資で失敗しやすいです。
たとえば不動産を購入した後、必ず利回りを算出しますが、空室リスクや修繕費を織り込まずに計算することは厳禁です。
リスクの想定が甘いと突発的な出費が発生したときにキャッシュフローが悪くなり、ローン返済が難しくなる可能性があります。
長期的なワンルームマンション投資計画を立てるときも、想定されるリスクには万全の対策を立てておきましょう。
3.物件の価格にこだわりすぎている
物件の価格にこだわりすぎている人も、ワンルームマンション投資で失敗しやすいです。
ワンルームマンション投資において物件価格は重要なポイントで、なるべく安く購入したいと思うはずです。
しかし、安い物件は修繕が必要であったり、賃貸需要が少ないエリアにあったりと、何かしらの理由があります。
物件の価格にこだわりすぎず、総合的に価値のある物件を選びましょう。
ワンルームマンション投資のメリット3選
ワンルームマンション投資のメリットは以下の通りです。
それぞれ詳しく解説します。
1.手間を掛けずに収益が見込める
ワンルームマンション投資のメリット1つ目は、手間をかけずに収益が見込めることです。
不動産投資の場合は基本的に物件や家賃などの管理は自身で行いますが、ワンルームマンション投資の場合はすべて管理会社に委託できます。
そのため、本業が忙しい方でも、ワンルームマンション投資ならば無理なく副業できます。
家賃収入と管理費用など、収入と支出をシミュレーションすることで堅実に収益を生み出せます。
2.初期費用が小さくても始められる
ワンルームマンション投資のメリット2つ目は、初期費用が小さくても始められることです。
ワンルームマンション投資は不動産投資ローンを組むことができます。
そのため、属性（勤務先や年収などから判断されるもの）が高い人や、収益性が高い物件であることが認められれば、数十万円の初期費用からスタートできます。
不動産投資会社と提携している金融機関を紹介してもらえば、不動産投資ローンが組みやすくなり、自己資金を抑えて参入できるでしょう。
3.年金保険や生命保険の代わりになる
ワンルームマンション投資のメリット3つ目は、年金保険や生命保険の代わりになることです。
物件をローンで購入する場合、借入先金融機関から団体信用生命保険への加入が義務付けられます。
団体信用生命保険とは物件オーナーに万が一のことが起きた場合、ローンの残債をゼロにできるものです。
加入することで、万が一のときに有益な資産を家族や親族に残せます。
残った物件を賃貸すれば年金のように毎月の収益を確保でき、売却すれば生命保険のように一括で現金化できます。
このように、ワンルームマンション投資は毎月の収益を確保できるだけではなく、将来の資産形成にも有効です。
ワンルームマンション投資の3つの成功例とポイント
ここからは、ワンルームマンション投資の成功例とポイントを3つ紹介します。
ワンルームマンション投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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「不動産投資の成功率はどのくらい？成功している人の共通点を紹介」
1.シミュレーションをしてから物件を購入した
ワンルームマンション投資で成功している方は、シミュレーションをしてから物件を購入しているケースが多いようです。
不動産投資はどのくらいの利回りで運用できるのか気になるものです。
しかし、利回りばかりに気を取られてしまうと物件を維持するためのランニングコストを見逃してしまう可能性があります。
成功している方の共通点として、家賃収入だけにとらわれず、管理費用・修繕費用・年間で必要な納税額も調べた上で納得できる物件を購入していることが挙げられます。
そのため、ランニングコストはどれくらいかかるのか、シミュレーション段階でできるだけ詳細に確認してください。
収入面だけではなく、数値で投資判断ができるように準備しておきましょう。
2.中古マンションなので設備の状態まで確認した
中古マンションを購入する場合は、設備の状態まで確認した方が成功するケースが多いようです。
物件が設備が交換したばかりの場合は初期費用が抑えられるため、資金に余裕を持って運用できます。
不動産投資の場合、突発的な設備トラブルによってシミュレーション段階で考慮していなかったコストが発生する可能性があります。
とくに中古マンションは修繕リスクが高まるため、細かい部分まで確認しましょう。
また、どのようなリスクが想定されるのかを事前に把握しておくことが成功するポイントです。
3.1件目を購入する前から不動産投資について勉強した
ワンルームマンション投資で成功している方は、1件目を購入する前から不動産投資について勉強し、知識を得てから取り組んでいることが多いようです。
比較的少額から始められるワンルームマンション投資は、低リスクな運用方法ではないかと考える方もいます。
しかし、融資を利用する場合には数千万円規模の運用額になるため、重要な投資判断を行わなければならない状態に備えて知識を蓄えておくことが大切です。
成功する方の共通点として、始める前に不動産投資会社が開催するセミナーや、不動産関連の書籍などで勉強していました。
不動産投資会社はワンルームマンション投資を行う上でパートナーとなりますが、最終的な責任は自ら負うことになります。
納得感を持って投資判断するために、セミナーや書籍などから基本的な知識を得て自己資金を貯蓄し、投資リスクをできるだけ低減できるようにすることが成功のカギと言えます。
ワンルームマンション投資のおすすめ不動産投資会社3選
ワンルームマンション投資のおすすめ不動産会社は次の通りです。
SYLA | RENOSY | トーシンパートナーズ | |
|---|---|---|---|
| 運営会社 | 株式会社シーラ | 株式会社GA technologies | 株式会社トーシンパートナーズ |
| 資本金 | 1億7,000万円 | 73億7,296万6,541円 ※2024年10月末時点 | 10億円 |
| 設立年 | 2010年 | 2013年 | 1989年 |
| 社員数 | 101名 | 1,487人 ※2024年10月末時点、グループ会社を含む | 376名 |
| 対応エリア | 東京・横浜・京都 | 東京23区・川崎・横浜・ 大阪・神戸・京都・福岡・海外 | 東京・大阪 |
| 入居率 | 99.0％ | 99.6% ※2023年4月時点 | 99.5％ ※ZOOMシリーズ |
| セミナーの有無 | あり | あり | あり |
| 詳細 | 詳細を見る | 詳細を見る | 詳細を見る |
それぞれの特徴について解説します。
1. RENOSY（リノシー）
- 月々1万円で運用できる*
- 高水準の入居率を誇っているため、安定した家賃収入が見込める
- 委託内容や保証によって管理プランを自由に選べる
※返済額、家賃収入、各手数料等、支出と収入との差額について弊社実績から算出。物件やご契約プラン等により異なり、フルローンの場合、別途初期費用として10万円/件が必要です。
＼初回無料WEB面談参加で5万円分のPayPayポイントをゲット／
※上限・条件あり。
RENOSY（リノシー）は都市部の新築・中古マンション、アパート、戸建てに特化した不動産投資会社です。
独自AIが需要が高く、入居率の高い都市部の物件を厳選しているので、家賃収入が見込めます。
諸費用もローンに組み込んだ場合、初期費用は10万円*に抑えられる点が魅力です。
集金代行プロ・集金代行プラン・ワイドプラン・NEOインカムの4種類があり、委託したい内容や保証によって管理プランが選べます。
※フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。
| 会社名 | 株式会社GA technologies |
| 資本金 | 73億7,296万6,541円 ※2024年10月末時点 |
| 設立年 | 2013年 |
| 社員数 | 1,487人 ※2024年10月末時点、グループ会社を含む |
| 対応エリア | 東京23区・川崎・横浜・大阪・神戸・京都・福岡・海外 |
| 入居率 | 99.6% ※2023年4月時点 |
| セミナーの有無 | あり |
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「RENOSY（リノシー）の評判は悪いの？リアルな口コミを分析して実態を調査します」
2. SYLA（シーラ）
- 利便性の高い土地に物件を構えているから需要が落ちることがない
- インターネット常時接続サービスや宅配ボックスなど設備が充実している
- 集金代行契約システムによって家賃滞納リスクを軽減できる
＼ 1口1万円からワンルームマンション投資ができる ／
SYLA（シーラ）は立地やデザイン、設備にこだわったマンションを取り扱っている不動産投資会社です。
需要が落ちることがない利便性の高い土地に物件を構え、インターネット常時接続サービス・カメラ付きオートロック・宅配ボックスなど、設備も充実しています。
また、保護犬や保護猫を飼うオーナー向けマンションなど、ユニークなテーマのマンションが評価されていることが特徴です。
アフターフォローも充実しており、集金代行契約システムで家賃滞納リスクが軽減できます。
| 会社名 | 株式会社シーラ |
| 資本金 | 1億7,000万円 |
| 設立年 | 2010年 |
| 社員数 | 101名 |
| 対応エリア | 東京・横浜・京都 |
| 入居率 | 99.0％ |
| セミナーの有無 | あり |
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3.トーシンパートナーズ
- 275棟13,700戸を超える物件を供給した豊富な実績がある
- 2014年から9年連続でグッドデザイン賞を受賞している
- 30年以上にわたり培ってきた経験やノウハウを駆使したサポートが受けられる
＼ 初心者のためのスタートブックを無料でゲット ／
トーシンパートナーズは創業から30年以上にわたり、275棟13,700戸を超える物件を首都圏に供給してきた不動産投資会社です。
オリジナルブランド「ZOOM」は2014年から9年連続でグッドデザイン賞を受賞しています。
入居者審査を行って家賃滞納リスクを軽減し、管理代行と一括借り上げの2種類からマネージメントシステムを選べます。
これまで培ってきた経験やノウハウ、ネットワークを駆使し、堅実なマンション経営をサポートしてくれます。
| 会社名 | 株式会社トーシンパートナーズ |
| 資本金 | 10億円 |
| 設立年 | 1989年 |
| 社員数 | 376名 |
| 対応エリア | 東京・大阪 |
| 入居率 | 99.5％※ZOOMシリーズ |
| セミナーの有無 | あり |
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ワンルームマンション投資を始めるまでの手順【6STEP】
ワンルームマンション投資を始めるまでの手順は以下の通りです。
それぞれ詳しく解説します。
STEP1.投資金額や目標の決定
まずは投資する金額をいくらにするか決めます。
ワンルームマンション投資初心者のなかには、いきなり購入する物件を探してしまう人もいますが、継続的に運用するためにも現実的に投資可能な金額を設定しましょう。
また、ワンルームマンション投資の目標を設定することも重要です。
どのくらいの家賃収入がほしいのか、将来は投資物件を増やすつもりなのか、しっかり考えておきましょう。
投資金額や目標の決定にあわせて自己資金の準備も行ってください。
STEP2.不動産投資の勉強
次に、不動産投資の勉強を行います。
不動産市場は日々変化しているため、セミナーや書籍による勉強に加え、ニュースやSNSなどもチェックしましょう。
また、ワンルームマンション投資は金利の影響も受けるため、社会情勢や経済市場など、多方面からの情報収集も重要です。
物件情報サイトに掲載されている不動産価格も日頃からチェックしていれば、不動産の買い時がわかるようになるでしょう。
STEP3.不動産会社への問い合わせ
ワンルームマンション投資に関する知識が身につき、投資資金も準備できたら不動産の購入に向けて動き出します。
どのような物件を購入するか、どの不動産会社で物件を購入するかも重要です。
不動産会社へ問い合わせ、対応・サービス・取り扱っている物件の多いエリアなどをチェックしておきましょう。
STEP4.物件を探す
仲介を依頼する不動産会社が決まった後は物件を探します。
物件を探す方法は次の通りです。
- 大手の物件情報サイト・不動産投資専門の物件情報サイトを利用
- 不動産会社からの紹介
不動産会社であれば予算や目標に合わせて物件を見つけてくれるため、初心者におすすめです。
STEP5.物件の購入
購入した物件が見つかった場合、貸付申込書を提出します。
貸付申込書とは、不動産を購入する前に段階で物件の購入希望者が売主に対して「〇〇円で物件を購入したい」という意思表示をする書類です。
ただし、貸付申込書を提出するだけでは契約成立とはなりません。
貸付申込書の役割は、購入の意思表示や優先権の確保、売主との最初の条件交渉などです。
そのため、貸付申込書を提出した後は、価格交渉・銀行融資の申し込み・重要事項の説明・売買契約の締結へと進んでいきます。
売買契約の準備と並行して金融機関でローンの審査を受け、通過したら融資の手続きを行います。
金融機関からの融資がおりた後は、物件の購入代金を売主に支払って決済完了です。
STEP6.物件の引き渡し
物件の引き渡しは、購入代金の決済と同時に行われることが基本です。
ただし、決済後に物件を引き渡すところもあるため、事前に確認しておきましょう。
物件を引き渡す場合、司法書士が不動産の所有権移転登記を申請します。
登記の手続きが完了した後は、登記完了証と登記識別情報通知書が郵送されるため、大切に保管しておきましょう。
ちなみに、登記の手続きが完了するまで数週間から1ヶ月ほどかかります。
ワンルームマンション投資でよくある悩み5選に回答！
ワンルームマンション投資でよくある悩みは以下の通りです。
それぞれ詳しく解説します。
1.不動産投資会社の選び方は？
不動産投資会社を選ぶにあたり、チェックしておきたいポイントは以下の通りです
- 資本金額や従業員数などの会社規模
- 実績（売買棟数・管理戸数）
- 専門家を抱えているかどうか
- 売買だけではなく賃貸管理もしているかどうか
- 売主の業者かどうか など
また、各不動産投資会社ホームページのほかにも、ネット上にある口コミや評判も確認しておきましょう。
2.ワンルームマンション投資で失敗する原因は？
失敗する原因として、築年数が経過したことによる賃料の値下げや空室の長期化などが考えられます。
築年数が古くなると賃料が低下するため、賃料が下がることを前提に置いてキャッシュフローを計算する必要があります。
また、空室の場合はローンなどを自己資金で返済しなければなりません。
物件の経年劣化により、管理費や修繕費用が値上がりすることもあるため、しっかり考慮しておきましょう。
3.ワンルームマンション投資の成功率はいくつ？
ワンルームマンション投資の成功率は低く、根拠付ける資料やデータはないものの、10％ほどと言われています。
人によって投資目的が異なるため、成功や失敗の定義が変わります。
そのため、どのくらいの利益を出していつまでに売却するのかなど、具体的なシミュレーションをすることが大切です。
4.ワンルームマンション投資でサブリースは必要？
サブリースとは空室リスクを回避する手段の1つで、物件オーナーからサブリース業者が賃貸物件を借り上げて入居者募集や入居者からの賃料回収などを行うことです。
入居の有無に関わらずサブリース会社が物件オーナーに、家賃からサブリース手数料などを差し引いた保証賃料（サブリース賃料）を支払います。
空室リスクを回避して一定の賃料が得られますが、礼金や更新料を受け取れず、さらに賃料から手数料が引かれてしまいます。
また、設備更新やリフォームは物件オーナー負担で、賃料が下げられる可能性もあるなど、デメリットも多いです。
そのため、サブリース契約が不要な物件を購入するとよいでしょう。
5.ワンルームマンション投資のメリット・デメリットは？
ワンルームマンション投資のメリットは、1棟ものよりも少ない資金で始められることです。
また、マンションは管理の手間もかからないため、忙しい方の副業にもおすすめです。
デメリットは、ファミリータイプよりも入居者の入れ替わりが多く、家賃をあまり高く設定できないことなどが挙げられます。
正しい知識を得てからワンルームマンション投資をしよう！
今回はワンルームマンション投資について詳しく解説しました。
ワンルームマンション投資は少ない資金で始められるため、不動産投資初心者にもおすすめの方法です。
手軽に始められるため低リスクと勘違いし、勉強せずにワンルームマンション投資に参入すると失敗します。
成功するためには事前準備として知識や情報を得ることが大切です。
ワンルームマンション投資を成功させるためにもしっかりとした計画を立てたり、シミュレーションを行ったりし、無理のない範囲でワンルームマンションを運用してください。