「アパート経営に興味があるけど、どれくらいの利回りが期待できるの？」
資産形成として有力な選択肢のアパート経営ですが、上記のように利回りがわからず悩んでいませんか？
この記事では、アパート経営の利回りの意味・種類・相場などを徹底調査してまとめました。
くわえて、高利回りを実現できるおすすめの不動産投資会社5選を紹介します。
- アパート・マンション経営の利回りとは、投資した金額に対して発生する収益の割合
- アパート・マンション経営における利回りの種類には想定利回り・表面利回り・実質利回り・キャッシュ・オン・キャッシュ利回りの4種類がある
- アパート・マンション経営の利回りの最低ラインは表面利回りで3.5%以上、相場は4%～6%ほど
本記事を読めばアパート経営で重要な利回りを理解し、最適な物件を選択するためのポイントを押さえて、将来の資産形成に向けた一歩を踏み出しましょう。
アパート経営における利回りとは
アパート・マンション経営における利回りとは、投資した金額に対して発生する収益の割合です。
具体的には、7,000万円のアパートを購入して年間家賃収入が700万円だとすると利回りは10%になります。
上記の例では、投資した金額を回収するには10年間かかる計算です。
実際には税金・修繕費用・手数料・保険料・空室・管理費などがかかるので、回収にはさらに時間がかかります。
利回りを把握すれば、どの程度の回収期間で黒字化するのかをシミュレーションできます。
アパート経営における利回りの種類・計算方法
アパート・マンション経営における利回りの種類と計算方法を解説します。
それぞれの利回りの特徴を把握して、アパートの収益力を適切にシミュレーションしましょう。
想定利回り
想定利回りとは物件が満室の状態で年間家賃収入がいくらになるかを示した数値で、購入した不動産の収益率の最大値を知ることができます。
新築物件は空室率がわからないため、販売時には想定利回りを記載するケースが一般的です。
想定利回りは実際の収益をシミュレーションするには向きませんが、多くの物件から候補を選択するときに活用すると便利です。
想定利回り=満室時の年間家賃収入÷物件購入価格×100
表面利回り
表面利回りとは、物件価格に対して空室率を加味した実際の年間家賃収入の割合を算出した指標です。
中古物件の物件情報には、一般的に表面利回りが記載されています。
表面利回りは空室率が想定されているものの、管理費・固定資産税・都市計画税などの経費は考慮されていません。
そのため、実際の収益をシミュレーションするというより、物件を精査する場合に利用します。
想定利回りでざっと物件候補を選んだら、表面利回りでさらに候補を絞り込んでいきましょう。
表面利回り=年間家賃収入÷物件購入価格×100
実質利回り
実質利回りとは、年間家賃収入から諸経費を引いた数値を使って収益の割合を計算した指標です。
実質利回りはネット利回り・NOI利回り（Net Operating Income）と呼ばれることもあります。
より実態に近い利回りがシミュレーションできるため、物件を購入する前に実質利回りをチェックするようにしましょう。
実質利回り=（年間家賃収入-年間経費）÷（物件購入価格＋取得時諸経費）×100
キャッシュ・オン・キャッシュ利回り
キャッシュ・オン・キャッシュ利回り（CCR）は、自己資金に対して年間に得られる手取り金額の割合を求めた指標です。
キャッシュ・オン・キャッシュ利回りの数字が大きいほど、投資効率が高いと判断できます。
たとえば、年間のキャッシュ・オン・キャッシュ利回りが10%だとすると、10年で自己資金を回収して黒字化できる計算です。
投資効率を高めたいなら、実質利回りとあわせてキャッシュ・オン・キャッシュ利回りもチェックしましょう。
CCR=（年間の家賃収入-銀行への返済を含む諸経費）÷自己資金×100
アパート・マンション経営の利回りの最低ラインや平均相場
アパート・マンション経営の利回りの最低ライン・平均相場・理想の利回りは、以下の表の通りです。
| 最低ライン | 3%～3.5%（表面利回り） |
| 利回りの相場 | 4%強～6%弱（表面利回り |
| 理想の利回り | 5%以上（実質利回り） |
一般財団法人・日本不動産研究所の調査によれば、地域別の表面利回りの相場は以下の通りです。
| 地域 | ワンルーム（表面利回り） | ファミリー向け（表面利回り） |
|---|---|---|
| 札幌 | 5.5% | 5.6% |
| 仙台 | 5.5% | 5.7% |
| 横浜 | 4.9% | 5% |
| 東京 | 4.2% | 4.3% |
| 名古屋 | 5% | 5.2% |
| 京都 | 5.2% | 5.3% |
| 大阪 | 4.8％ | 5% |
| 神戸 | 5.2% | 5.3% |
| 広島 | 5.7% | 5.8% |
| 福岡 | 5.1% | 5.2% |
上記の表はアパート・マンションをすべて含んだ統計であり、一般的にはマンションよりアパートの方が利回りが高くなります。
なぜなら、アパートの建設費はマンションより安くすむためです。
新築アパートの場合は、同じ間取りの周辺アパートの家賃を参考にして利回りをシミュレーションするのがおすすめです。
利回りの相場をしっかりと押さえて、アパートの運用で黒字経営を目指しましょう。
アパート経営では新築・中古のどちらが高利回り？
アパート・マンションは新築より中古の利回りが高くなるケースが多いです。
また、築年数が古くなるほど利回りが上昇するのが一般的です。
中古の利回りが高くなる要因の1つに、建物の価値が低くなることが挙げられます。
中古のアパート・マンションは物件価格が安くなりますが、物件価格に比例せず家賃が下がりにくいため利回りが高くなるのです。
アパート・マンション経営で高利回りを狙うなら、初期費用が安くすむ中古物件を狙いましょう。
アパート経営の利回りで注目するポイント
アパート・マンション経営の利回りで注目するポイントについて解説します。
しっかりとポイントを押さえて、優良物件を見つけて高利回りなアパート経営を実現しましょう。
初期費用がどれくらいかかるか
アパート・マンション経営で高利回りを実現したいなら、初期費用がどれくらいかかるかに注目しましょう。
初期費用は、以下の選択肢によって大きく左右されます。
- 保有している土地にアパートを建築する
- 土地を購入してアパートを建築する
- すでに建築されている中古物件を購入する
もっとも初期費用が安くなるのは、中古のアパートを購入する方法です。
ただし、中古のアパートは修繕費など将来的な費用がかかりますので、その点をしっかりと検討して購入しましょう。
表面利回り・実質利回りで収益をシミュレーション
アパート・マンションを選ぶときは、まず表面利回りで物件の候補を絞り込みましょう。
さらに、絞り込んだ物件を精査するときには実質利回りを活用してください。
実質利回りが不動産投資ローンの利息を下回ると、赤字になるため注意が必要です。
表面利回りしか物件情報に記載されていない場合は、不動産投資会社の担当者に問い合わせましょう。
経年における家賃下落リスク
アパート・マンション経営でしっかり収益を得たいなら、経年における家賃下落リスクを考慮しておきましょう。
築年数が長くなるほど空室リスクが高まり、家賃収入が長期にわたって減少します。
家賃収入減少の対策として、一般的には家賃を下げて対応するケースがほとんどです。
家賃額の変動は利回りに大きく影響するため、家賃下落を視野に入れてシミュレーションしておく必要があります。
周辺地域の似た間取りのアパートで、築年数が古い物件を参考にシミュレーションしましょう。
なお、外観や室内のデザイン性・防犯機能・独自サービスなどを周辺と差別化すれば家賃下落リスクの回避が可能です。
家賃下落リスクに備えて、将来的な対策を検討してください。
将来的にかかる修繕費用
将来的にかかる修繕費用は、実質利回りには含まれないため注意が必要です。
アパートは経年によって修繕費用が増加し、大規模修繕となれば数百万円以上の費用がかかる可能性があります。
修繕費用は毎月の家賃収入から積み立てておく必要がありますが、修繕積立金は修繕に使用するまで経費に計上されず実質利回りにも反映されません。
そのため、実質利回りからさらに修繕費積立金を差し引いた利回りをシミュレーションしておきましょう。
アパート・マンション経営で必要な初期費用をケース別で紹介！
アパート・マンション経営で必要とされる初期費用を、ケース別に紹介します。
自分に当てはまるケースを参考にして、どれくらいの初期費用がかかるか検討しましょう。
土地をすでに持っている場合
土地をすでに持っている場合、アパートの建築にかかる費用項目は以下の通りです。
- アパートの建築費
- 外構や駐車場の整備費
- 部屋ごとの設備費
アパートの建築費は、坪単価の相場である56万円～73万に延床面積をかけることで算出できます。
また、外構や駐車場の整備費はアパートの建築費の約20%、部屋ごとの設備費は約50万円と見積もっておきましょう。
土地を購入してアパート・マンションを建築する場合
土地を購入してアパート・マンションを建築する場合の費用項目は、以下の通りです。
- 土地購入費
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 土地・建物の固定資産税
- アパートの建築費
- 外構や駐車場の整備費
- 部屋ごとの設備費
都市計画税は自治体によって異なるため、建築前に役場に問い合わせて確認しましょう。
土地を購入して新たにアパートを建築する場合、初期費用が非常に高額になることが予想されます。
しっかりと周辺の賃貸ニーズをリサーチし、赤字経営にならないように注意しましょう。
新築のアパート・マンションを購入する場合
新築のアパート・マンションを購入する場合の費用項目は、以下の通りです。
- 土地とアパート購入費
- 土地・建物の固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
新築のアパートは想定利回りしかわからず、表面利回り・実質利回りが不明なため慎重に検討しましょう。
周辺で同じ間取りのアパートを参考にし、どれくらいの利回りが期待できるかシミュレーションするのがおすすめです。
中古のアパート・マンションを購入する場合
中古のアパート・マンションを購入する場合の費用項目は、以下の通りです。
- 土地とアパート購入費
- 土地・建物の固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
中古アパートは新築に比べて価格が安く、固定資産税も抑えられることが特徴です。
また、利回りも一般的には中古アパートの方が新築より高くなる傾向にあります。
初期費用を抑えて高利回りなアパート経営を目指すなら、中古アパートの購入を検討しましょう。
アパート・マンションの利回りシミュレーター3選
アパート・マンションの利回りシミュレーターを3つ紹介します。
利回りシミュレーターとは、賃貸の資産運用に欠かせない利回りが簡単に計算できるツールです。
物件情報・資金計画を入力するだけで、月々の収益・返済額・年間手取りなどさまざまな数値がシミュレーションできます。
自分の計算したい数値をシミュレーションできるサービスを選んで、アパートの利回りを算出しましょう。
高利回りのアパート経営に強い不動産投資会社を選ぶコツ
高利回りなアパート経営に強い不動産投資会社を選ぶコツについて解説します。
自分にあった不動産投資会社を選んで、高利回りの物件を上手に見つけましょう。
実績が豊富で信頼性が高い
高利回りで安定した収益を求めるなら、実績が豊富で信頼性の高い不動産投資会社を選びましょう。
実績としてチェックするのは以下のポイントです。
- 累計取引棟数
- 管理している戸数
- 設立年月日
- リピート率
取引数が多いほどたくさんのノウハウを持っており、信頼性が高いと判断できます。
売買棟数で500棟以上、管理戸数で5,000戸以上を具体的な目安として検討しましょう。
ポジティブな口コミ・評判
ポジティブな口コミ・評判が多いかどうかも、不動産投資会社を選ぶポイントになります。
あまりにもネガティブな口コミ・評判が多い場合、その不動産投資会社のサービス内容に欠点が多いと判断できます。
また、不動産投資会社の公式サイトにお客様の声が掲載されているかどうかもチェックしましょう。
実際に取引している利用者の声は、ある程度の判断材料になるはずです。
不動産投資会社の口コミ・評判は、SNS・Googleマップ・口コミサイトなどで確認できます。
従業員数・規模が大きく安定感がある
従業員数・資本金の大きさなどで、不動産投資会社の安定感をチェックしましょう。
不動産業者の84%は従業員数が5人以下で、20名を超える企業は全体の2%ほどしかありません。
従業員が多いということは、それだけ売上が大きくたくさんの利用者を抱えていると判断できます。
100人以上の従業員を抱えている不動産投資会社なら、安定感が高い可能性が大きいです。
アパート経営で高利回りを目指せる不動産投資会社おすすめ5選！
アパート経営で高利回りを実現できる、おすすめの不動産投資会社を5つ紹介します。
自分の不動産投資スタイルに最適な不動産投資会社を見つけて、アパート経営にチャレンジしましょう。
シノケンハーモニー | 1990年に創業した不動産投資会社の老舗
| 資本金 | 70億円 |
| 従業員数 | 1,107名 |
| 設立年月日 | 1990年6月 |
| 対応エリア | 全国主要都市 |
| 対応物件 | マンション・アパート |
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| 対応エリア | 全国主要都市 |
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| 対応エリア | 東京・埼玉・千葉・神奈川・栃木・群馬 |
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アパート・マンション経営の利回りに関するよくある質問
アパート・マンション経営の利回りに関するよくある質問を解説します。
前もって疑問を解消しておき、トラブルを回避して高利回りのアパート経営を実現しましょう。
アパート・マンション経営は何年で元が取れる？
アパート・マンション経営が黒字になるまでにかかる年数の目安は10年です。
黒字化とは、不動産投資で得られた収益が初期投資した自己資金を上回った状態を指します。
たとえば、自己資金1,500万円で購入したアパートの年間手取り額が150万円の場合、10年で黒字化すると試算できます。
アパート・マンション経営で必要な自己資金の割合は？
アパート・マンション経営で必要な自己資金は総資金の1割～3割で、残りの金額は不動産投資ローンでまかないます。
不動産投資ローンの利息やアパートの維持管理費を差し引いて、赤字経営にならないかどうかしっかりとシミュレーションしましょう。
1棟のアパートを建設するのにかかる費用は？
1棟のアパートを建設する費用相場は、木造で1坪56万円～73万になります。
たとえば、延床面積が100坪になるアパートを建設するなら5,600万円～7,300万円ほどかかる計算です。
ただし、地域によっても建設費用は大きく左右されるので、建築会社に見積もりを出してもらいましょう。
アパートを建てるには何坪くらい必要？
アパートを建てるなら、土地の面積は60坪以上が望ましいとされています。
現在、建てられているアパートは80坪～100坪ほどの物件がもっとも一般的です。
60坪の土地面積で2階建てだと、1戸あたり25平方メートルの1Kタイプが8戸のアパートが建てられます。
アパート・マンション経営で高利回りを実現して資産を形成しよう！
- アパート・マンション経営の利回りとは、投資した金額に対して発生する収益の割合
- アパート・マンション経営における利回りの種類には想定利回り・表面利回り・実質利回り・キャッシュ・オン・キャッシュ利回りの4種類がある
- アパート・マンション経営の利回りの最低ラインは表面利回りで3.5%以上、相場は4%～6%ほど
アパート・マンション経営における利回りとは、投資した金額に対して発生する収益の割合です。
利回りが高ければ高いほど、ローンの完済や黒字化をスピーディーに達成できます。
今回の記事では、アパートの利回りの意味・種類・平均相場などについてまとめました。
くわえて、高利回りが実現できるおすすめの不動産投資会社も紹介しました。
アパート・マンション経営で高利回りを実現して、将来に向けた資産形成の一歩を踏み出しましょう。