【2024年最新】みんなで大家さんは危ない？口コミや評判がヤバいのは本当？実際にやってみたリアルな感想を紹介

あなたは今、このようにお考えではないでしょうか。

テレビCMやネット広告でよく見る「みんなで大家さん」は、「都市綜研インベストファンド株式会社」が運営する1口100万円から投資できる不動産小口化商品を取り扱うサービスです。

Twitter（ツイッター）や掲示版、運用報告ブログでは、「胡散臭い」といった書き込みが見られますが、行政機関の許認可得た不動産特定共同事業に基づいた不動産投資商品であることは間違いないです。

しかし、みんなで大家さんの口コミや評判を調べていると「償還されない」「しつこい」といった口コミが見られるため、「怪しい会社じゃないの？」と不安に思われる方も多いと思います。

そこで本記事では、みんなで大家さんについて、実際にやってみた投資家のリアルな感想や「本当に始めても良いのかどうか」について専門家目線から徹底解説していきます。

みんなで大家さんは返金されない？やってみた投資家の悪い口コミ・評判

この段落では、みんなで大家さんの悪い口コミ・評判について紹介します。

みんなで大家さんの悪い口コミ①｜ずっと高利回りなのが怪しい

みんなで大家さん地方でもCM流れ出したな・・・怪しいな。
7％でずっとどうやって回せるのか？
それが出来たら自分たちで金借りてやればいいｗ
太陽光のFITは10％超えで回せたからみんな借金して投資したんですよ！

— 空飛ぶキツネ (@flyingfox1968) June 20, 2020

1つ目の悪い口コミでは、「ずっと高利回りなのが怪しい」という声がありました。

年間利回り7％の高い水準がずっと続いているのは、確かに怪しく感じてしまいますよね。

みんなで大家さんの悪い口コミ②｜広告が怪しくて信用できない

みんなで大家さんっていう不動産投資は前から怪しいと思っているが、こういう広告からして怪しさ満点。
年金より多く入金されているように見せているが、国民年金だけでも12,000円なんてことはないから。 pic.twitter.com/NaqACwgZST

— kintaro (@kintaro04043479) April 14, 2023

2つ目の悪い口コミでは、「広告が怪しくて信用できない」という口コミがありました。

やはり、サービスの信頼性に関する口コミはネガティブな感想が多い印象です。

みんなで大家さんの悪い口コミ③｜過去に営業停止の行政処分を受けるほどの深刻な問題が発覚している

知恵袋の規約を無視してステマ宣伝を繰り返すような会社です。また異様に古い物件を購入してそれが投資の期間が終了した時にどうやって資金を回収するのか全く不明確です。常識的に考えてこんな古い物件に投資して投資期間が終了した時に売却して元本回収するなんて殆ど不可能だと思います。
さらに東京都と大阪府から営業停止の行政処分を受けています。処分理由を見れば分かりますが投資家への説明が不適切、会計処理の不正など深刻な問題が発覚しています。
引用元：Yahoo!知恵袋

みんなで大家さんは、過去に営業停止の行政処分を受けたことがあるため、サービスについて信用できないという声もありました。

みんなで大家さんの悪い口コミ④｜知恵袋で自作自演の宣伝行為を行っている可能性がある

これは自作自演、つまり質問者と回答者が同一人物あるいは同一グループであり、多数の投稿IDを使って知恵袋での宣伝行為を行っていると思われたので宣伝投稿を止めるように注意をしたところ、投稿者が逆切れする始末でした。逆切れした投稿は自分で削除したようで残っていません。実は1ヶ月程前にも同様の自作自演の宣伝を知恵袋でやっていたので注意したところ、それも直ぐに削除しています。こういった知恵袋の利用規約を無視しての宣伝行為をするような業者には良心とかモラルなんてものが期待出来ないのはあまりにも明らかです。これは詐欺ではないのかという疑いを持たせます。
引用元：Yahoo!知恵袋

質問者の疑問や悩みを解消するYahoo!知恵袋ですが、みんなで大家さんに関する内容で「自作自演の宣伝行為をしているのはないか？」といった疑惑があるようです。

みんなで大家さんの悪い口コミ⑤｜満期を迎えたにも関わらず未だに償還されない

みんなで大家さん4号へ出資しましたが、昨年6月に満期を迎えたにも関わらず未だ償還がなく1年も遅延した状態が続いています。どうすれば償還させることが出来るのでしょうか？
引用元：Yahoo!知恵袋

投資家の中には、満期を迎えたにも関わらず未だに元本の償還がされていない方がいるようです。

みんなで大家さんをやってみた投資家の良い口コミ・評判

この段落では、みんなで大家さんの良い口コミ・評判について紹介します。

みんなで大家さんの良い口コミ①｜安定した収益が得られている

広告頻出の「みんなで大家さん」ご存知ですよね？始めて1年になりますが、きちんと配当金もらえています。数年間お金の引き出しはできませんが、安定して収益を出したい、お小遣いがほしい方に向いていると感じています。1つ欠点をあげるなら、入金してから最初の配当がもらえるまで半年かかりました😅 https://t.co/j11CELz02e

— みかん丨転職活動中 (@mikan_fukugyo) April 26, 2023

１つ目の良い口コミでは、「始めて１年たった今でも配当金が支払われている」という声がありました。

運用期間中の数年間はお金の引き出しはできませんが、安定して配当金が分配されているのは魅力であるといえます。

みんなで大家さんの良い口コミ②｜2ヶ月に1回、配当金が分配される

みんなで大家さんとTECROWDの2ヶ月に一回の配当金
貯金するより全然良いね😄
投資額　
みんなで大家　200万
TECROWD 100万 pic.twitter.com/97quLVSKob

— ヒョウ (@JjZkPtzeOYHzTqe) December 18, 2022

２つ目の良い口コミでも、「２ヶ月に１回のペースで配当金がきた」という配当金に関する良い口コミでした。

利用者の声からも、みんなで大家さんは安定して配当金を分配してくれるサービスであるといえるでしょう。

みんなで大家さんは胡散臭い？口コミ・評判から分かったことまとめ

みんなで大家さんの口コミ・評判を調査した結果、配当金の分配については高く評価している声が多かったです。

なお、サービスや企業の信頼性に関してはネガティブな意見があったのも確かです。

みんなで大家さんでは、匿名組合型(不動産特定共同事業)の不動産小口化商品を販売・運用しています。匿名組合型の場合、投資家は物件の所有者に関わらないため、不動産の運用が不透明になりがちです。

もし、今回の口コミで不安に思われた方は、安心して利用できる別の不動産会社をおすすめします。専門家もイチオシするおすすめの不動産会社を紹介していますので、ぜひ記事後半もご覧になってください。

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みんなで大家さんは危ない会社？運営会社や特徴を徹底調査！

この段落では、みんなで大家さんの運営会社やサービスの特徴について解説します。

みんなで大家さんの運営会社

運営会社	都市綜研インベストファンド株式会社
販売代理人	みんなで大家さん販売株式会社
所在地	〒530-0003　 大阪府大阪市北区堂島1-1-5 関電不動産梅田新道ビル12階（旧名称：ザイマックス梅田新道ビル）
資本金	29億2330万9139円
設立	平成11年8月
代表取締役	栁瀨 健一　（新字体表記　柳瀬 健一）
免許	宅地建物取引業　大阪府知事（3）第54991号 不動産特定共同事業　大阪府知事　第8号

みんなで大家さんを運営している「都市綜研インベストファンド株式会社」は共生バンク株式会のグループ会社であり、不動産特定共同事業の許可を取得して不動産投資事業を行っています。

不動産特定共同事業法は、不動産特定共同事業を営む者について許可等の制度を実施して、その業務の
遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な
措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとと
もに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的として、平成7年4月に施行された法律
です。

営業者の都市綜研インベストファンド株式会社、及び販売代理人のみんなで大家さん販売株式会社は不
動産特定共同事業法により以下の許可を受けております。

・都市綜研インベストファンド株式会社（事業許可／大阪府知事第8号）
・みんなで大家さん販売株式会社（事業許可／東京都知事第76号）

引用元：みんなで大家さんの特徴　不動産特定共同事業法｜みんなで大家さん

また、2021年の日本マーケティングリサーチ機構の調査では、販売代理会社である「みんなで大家さん販売株式会社」が建物売買業・土地売買業におけるリサーチで​3部門No.1を獲得しています。

【みんなで大家さんの不動産証券化実績】

平成11年	東大阪市長瀬マクドナルド店舗　証券化事業
平成13年	キャピトル心斎橋収益マンション　証券化事業
平成16年	都市綜研不動産　証券化事業
平成17年	事業法人（エステ業）　証券化コンサルティング案件
平成18年	事業法人（大手スーパー）　証券化コンサルティング案件 都市綜研　大阪・京都・名古屋不動産　証券化事業
平成19年	みんなで大家さん1号 販売 みんなで大家さん2号 販売
平成20年	みんなで大家さん3号 販売
平成22年	みんなで大家さん1号 償還 みんなで大家さん2号 償還 みんなで大家さん4号 販売 みんなで大家さん5号 販売
平成23年	みんなで大家さん6号 販売 みんなで大家さん7号 販売 みんなで大家さん8号 販売 みんなで大家さん3号 償還 みんなで大家さん9号 販売
平成24年	みんなで大家さん10号 販売 みんなで大家さん11号 販売

みんなで大家さんは優先劣後システムを採用している

みんなで大家さんでは、事業参加者の出資元本の安全性を高めるため、優先劣後システムを採用
しており、事業参加者からの出資を「優先出資」、営業者からの出資を「劣後出資」として、営業
者に対して事業参加者が優先して出資金の返還を受けることができます。

引用元：不動産投資・賃貸経営の資産運用商品の仕組み｜みんなで大家さん

みんなで大家さんは投資家の損失をできるだけ防ぐために、優先劣後システムを採用しています。

優先劣後システムとは、投資商品から発生した収益を優先的に受け取る「優先出資者」と劣後する「劣後出資者」に分ける商品設計上の仕組みのことをいいます。

例えば、出資総額1,000万円で優先出資比率80％、劣後出資比率20％の投資商品の場合、投資家の出資額は800万円、運営会社の出資額は200万円になり、優先劣後出資比率が高いほど多くの投資家が出資することができます。

収益を受け取る優先順位と言うこともでき、基本的には優先出資者が投資家、劣後出資者は運営会社になります。

万が一、収益が発生しなかった場合でも劣後出資された分から損失が補填されるため、不動産価格の下落による元本毀損のリスクを抑えることができます。

みんなで大家さんに出資する際は匿名組合契約を結ぶ

本商品は営業者がお客様との間で、不動産特定共同事業法第2条第3項第2号に掲げる匿名組合契約を締結します。

引用元：シリーズ45号｜みんなで大家さん

みんなで大家さんの特徴として、出資する際は匿名組合契約を結ぶことになります。

匿名組合契約とは、資金を提供する出資者と事業を行う運営会社との間で結ばれる2者間契約のことで、事業から収益が発生するとその収益を出資者に分配されます。

匿名で出資することになるため、他の出資者の存在を確認することができません。また、不動産の所有権は事業者にあるので、登記費用を負担せずに済みます。

しかし、株式投資のように流動性はなく、事業者の経営に口出しすることはできないため、匿名組合契約で出資する際は「運営会社を信頼できるかどうか」が出資を決める重要な要素になります。

みんなで大家さんの分配金は2ヶ月に1度の年6回

みんなで大家さんは、2ヶ月に1度のペースで年に6回、分配金があります。

奇数月分配商品の場合

利益分配金の計算期間は奇数月（1,3,5,7,9,11月）の1日から翌月末日までの年6回となり、分配日は計算期間の2ヶ月後の月末（月末の最終営業日）となります。

偶数月分配商品の場合

利益分配金の計算期間は偶数月（2,4,6,8,10,12月）の1日から翌月末日までの年6回となり、分配日は計算期間の2ヶ月後の月末（月末の最終営業日）となります。

引用元：利益分配金を受け取るまで｜みんなで大家さん販売

※ 引用元：総合課税制度｜国税庁

みんなで大家さんが危ない・ヤバいと言われる理由3選

この段落では、みんなで大家さんが危ない・ヤバいと言われる理由について解説します。

みんなで大家さんが危ないと言われる理由①｜運営会社が過去に行政処分を受け、営業停止になった

みんなで大家さんは、過去に行政処分を受けて営業停止になったことがあります。

2013年5月に大阪府より不動産特定共同事業者に対する行政処分で、処分内容は「不動産特定共同事業に係る業務の60日間の一部停止」というものでした。

みんなで大家さんは資産の過大計上による債務超過を指摘されましたが、実際は会計処理法の認識のずれがあり債務超過状態ではなかったといわれています。

後日、都市綜研インベストファンド株式会社は、大阪府に対して「業務停止処分取消請求訴訟」を行っています。

しかし、行政処分を受けた事実に変わりはないため、不安な人は他社のサービスを利用する方が良いでしょう。

みんなで大家さんが危ないと言われる理由②｜郊外の物件が多く、元本毀損のリスクが高い

みんなで大家さんが運用する不動産は、郊外の物件が多く元本毀損のリスクが高いです。

都心の不動産ではなく、キングアンバサダーホテル熊谷（埼玉県）や成田空港周辺開発プロジェクト用地（千葉県）などの郊外にある物件が中心になります。

令和5年の地価公示価格（東京都分）によると、住宅地の変動率は2年連続で東京23区内全ての変動率がプラスになっており、今後も需要が高まっていくことが予想されます。

対して、郊外の物件の場合だと、都心の物件に比べて需要が落ちてしまうため、みんなで大家さんが提供する大規模施設の物件価格の上昇は期待しにくく、元本割れする可能性が高いといえます。

みんなで大家さんが危ないと言われる理由③｜匿名組合スキームが採用されている

みんなで大家さんが採用している匿名組合契約は、投資家保護が弱いという課題があり、あまりおすすめできません。

過去に起きた大規模な詐欺事件では、匿名組合スキームが利用されており、詐欺事件に巻き込まれる可能性が高いからです。

2006年に起きた平成電電事件では、通信ベンチャー企業の「平成電電」が通信設備への投資を名目に、年利10％の高金利で個人投資19,000人から490億円をだましとっていたため、経営陣が詐欺の疑いで逮捕されました。

また、2011年に起きた安愚楽牧場事件でも、同様の手口で出資金をだましとっており、匿名組合スキームは投資詐欺に利用されやすい傾向があります。

みんなで大家さんは後悔する？デメリットやおすすめしない理由4選

みんなで大家さんを利用するメリットは先程の段落で紹介しましたが、利用する際に注意した方がいい点もあります。

そこで本段落では、みんなで大家さんのデメリットやおすすめしない理由について紹介します。

みんなで大家さんのデメリット1｜元本割れのリスクがある

みんなで大家さんのデメリットとして、元本割れのリスクがあります。

不動産小口化商品は、特定の不動産の運用を行い、運用期間が終了すると資産を売却して投資元本を回収します。

そのため、運用期間中に不動産の価格が下がってしまうと、投資元本を回収することができず元本割れが起きてしまいます。

しかし、みんなで大家さんでは「優先劣後システム」が採用されているため、運営会社の出資範囲内であれば損失を防ぐことができます。

実際に過去の16年間で元本割れは一度もないですが、今後もないとは限らないので、投資する際は十分注意しましょう。

みんなで大家さんのデメリット2｜最低投資金額が1口100万円と高い

みんなで大家さんは、最低投資金額が1口100万円と高いです。

現物不動産投資よりも安く始めることができますが、初期投資で100万円が必要になるとハードルが高く感じてしまいます。

初心者の場合、物件の善し悪しが判断しにくいため、少額から始められる不動産会社を選びましょう。

みんなで大家さんのデメリット3｜出資金や募集口数に上限がある

みんなで大家さんでは、出資金や募集口数に上限があります。

出資金は1口100万円が上限であり、募集口数は投資案件ごとに枠が決まっているため、準備していた投資資金の全てを使うことができない場合があります。

しかし、みんなで大家さんはサービス開始以降、順調に案件数を増やしており、2024年3月時点では77個のファンド（内43個のファンドは満期日に終了）が組成されています。

また、サービス開始直後の募集総口数は300口～500口ほどでしたが、2024年3月時点で運用されている案件は1,600口～29,060口と枠が多めに用意されていますので、以前よりも出資しやすい状態です。

人気案件はすぐに募集が締め切られてしまうので、その点は注意しましょう。

みんなで大家さんのデメリット4｜住民税や所得税の節税対策にはならない

みんなで大家さんは、住民税や所得税の節税対策にはならないです。

不動産投資で節税するためには、減価償却費を利用して課税価格を減らす必要があります。

しかし、みんなで大家さんの商品形態は不動産小口化商品の「匿名組合型」であるため、減価償却費として計上できません。

なお、不動産小口化商品は相続の際には相続税が軽減されるため、相続税対策には有効です。

みんなで大家さんを利用してみて感じたメリット4選

本段落では、みんなで大家さんのメリットについて紹介します。

実際に著者が利用していく中で感じたメリットを紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

みんなで大家さんのメリット1｜想定利回りが6.0～7.0％と高い

みんなで大家さんの想定利回りは6.0～7.0％と高いです。

例として、想定利回り6.0％、運用期間4年の商品を1口100万円分を出資した場合、運用期間終了後の収益の合計は24万円(税引き前)になります。

運用期間が無事終了すると出資元本は返還されるため、上記の例だと100万の出資で124万円になります。

なお、みんなで大家さんは過去に一度も元本割れしていませんので、元本毀損の可能性は低いといえるでしょう。

そのため、長期間にわたり安定して資産運用していきたい方にはおすすめです。

みんなで大家さんのメリット2｜物件の管理や運用の手間がかからない

みんなで大家さんは、物件の管理や運用の手間がかかりません。

不動産小口化商品という商品形態を取っているため、投資家は資金を出資するだけで大丈夫です。

従来の不動産投資の場合、物件の修繕や清掃、入居者の募集など、物件の運用や管理が必要です。

みんなで大家さんであれば、投資家は出資金を出すだけで物件の管理や運用を全て任せることができます。

みんなで大家さんのメリット3｜価格変動が少なく安定している

みんなで大家さんの不動産は、価格変動が少なく安定しています。

REITなどの金融商品の場合、毎日取引が行われているため、日々の取引による価格変動が多いです。

みんなで大家さんでは、賃貸利益(家賃収入)を基準として不動産を評価しているため、運用期間中は株式市場の影響を受けません。

そのため、出資元本の変動が少なく不動産評価額を安定させることができます。

みんなで大家さんのメリット4｜出資金を途中で現金化できる

みんなで大家さんでは、出資金を途中で現金化できます。

出資金を現金化したいと希望すれば、営業者に権利を譲渡することで出資金を現金化することができます。

独自に買い手を探す必要がないため、従来の不動産投資よりも容易な現金化が可能です。

みんなで大家さん以外で初心者におすすめできる不動産投資会社3選

みんなで大家さんで投資するのは最低でも100万が必要になるため、初心者には手を出しづらいですよね。

そこで本段落では、専門家もイチオシする不動産投資会社を3つ紹介します。

RENOSY（リノシー）｜初期費用10万で好立地物件のオーナーになれる

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RENOSY（リノシー）は、東証マザーズ、グロース「株式会社GA technologies」が運営する不動産投資会社です。

現物不動産投資を始めるには最低でも100万が必要になりますが、RENOSY（リノシー）ではフルローンで物件購入が可能なため、初期費用は10万円の手付金しかかかりません。

また、RENOSY（リノシー）の賃貸管理プランは、煩わしい管理業務の全てをプロに代行してもらえます。

そのため、オーナーになった際は家賃を受け取るだけで大丈夫です。

運営会社	株式会社GA technologies
本社所在地	〒106-6290  東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー 40F
資本金	72億6173万4937円(2024年3月29日時点)
設立	2013年3月12日
代表取締役	樋口龍
免許	・宅地建物取引業 国土交通大臣（2）第9135号 ・建設業 東京都知事許可（特－3）第145636号 ・建設業 東京都知事許可（般－3）第145636号 ・マンション管理業 国土交通大臣（1）第034425号 ・一級建築士事務所 東京都知事 第65523号

CREAL（クリアル）｜1口1万円から不動産投資ができる

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CREAL（クリアル）は、東証グロース市場に上場している「クリアル株式会社」が運営している不動産投資型クラウドファンディングです。

CREAL（クリアル）のファンドでは「優先劣後出資※1」や「マスターリース契約※2」など、投資家をリスクから守る仕組みが採用されています。

また、CREAL（クリアル）のスマホアプリでは、物件の運用状況や新規案件の募集などを確認できるため、外出先のスキマ時間だけで不動産投資が可能です。

※1：投資家を「優先出資者」、事業者「劣後出資者」と出資資金を分けて扱うこと。万が一損失が出た場合、劣後出資者から損失が補填される。
※2：不動産会社が建物の一括借り上げを行い、その物件の賃借者が第三者に転貸することを前提とした賃貸借契約のこと

運営会社	クリアル株式会社
本社所在地	〒105-0004 東京都港区新橋二丁目12番11号 新橋27MTビル8階
資本金	1,239,052,900円
設立	2011年5月11日 ※サービス開始は2018年11月13日
代表取締役	横田 大造
免許	・不動産特定共同事業 許可番号 東京都知事 第112号 ・金融商品取引業（第二種金融商品取引業、投資助言・代理業） 登録番号 関東財務局長（金商） 第2898号 ・宅地建物取引業 免許番号 東京都知事（2）第100911号

COZUCHI（コヅチ）｜サービス開始から元本割れが一度も無い

＼ 償還率100％の実績！／

COZUCHI（コヅチ）は、「LAETOLI株式会社」が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。

1口1万円の少額から気軽に不動産投資を始めることができます。

また、不動産のプロが物件の厳選・運用を行ってくれるため、専門知識は不要です。

運営会社	LAETOLI株式会社
本社所在地	〒107-0062 東京都港区南青山2-26-1 D-LIFEPLACE南青山2階
資本金	1億円
設立	1999年5月20日
代表取締役	武藤 弥
免許	・不動産特定共同事業 第1号及び第2号事業者（電子取引業務を行う）許可番号：東京都知事 第60号 ・宅地建物取引業者　東京都知事（5）77822号 ・第二種金融商品取引業者　関東財務局長（金商）第740号

【まとめ】みんなで大家さんの口コミ・評判

この記事では、みんなで大家さんの口コミ・評判について紹介しました。

不動産投資を始める際に、少しでもお役に立てますと幸いです。