不動産投資の初心者が失敗しないためのアドバイス！リスクを正直に解説します

あなたは今、このようにお考えではないですか？

初めての物件を選ぶ場合、何から始めたら良いのか悩みますよね。

そこで本記事では、初心者向けに不動産投資の具体的な始め方や失敗を防ぐ対策法について解説します。

不動産投資とは？代表的な3種類を紹介

不動産投資とは、物件を購入し第三者に貸し出すことで利益を得る投資方法です。

株式投資やFXとの違いは、入居者が定着すれば毎月決まった収入を得られる点です。

少額から始められる不動産投資が増えていることから、サラリーマンを中心に人気の投資方法として注目を集めています。

この段落では、不動産投資の主な3つの種類について解説いたします。

一棟投資

一棟投資とは、マンションやアパートなど建物を丸ごと購入し、一部屋ずつ貸し出して家賃収入を得る不動産投資のことです。

一棟投資は利回りが高く、複数から家賃を得られるので収入ゼロになりにくいことが大きなメリットです。

しかし、物件価格が高額でリスクが高いため、不動産知識を身に着けてから投資することをおすすめします。

メリット・デメリット

メリット	デメリット
利回りが高い 減価償却期間が長く節税効果が高い 複数の人から家賃収入を得られる	必要な元手の金額が大きい 共有スペースの維持・管理に費用と手間がかかる 売り出す際は買い手が見つかりにくい

必要な自己資金

必要な元手は購入額の2割～3割なので、物件により異なります。

中古物件であれば購入額を抑えることができます。

購入物件	元手目安額
マンション	2,000万円～
アパート	1,000万円～

向いている人

• 資金力がある人
• 不動産知識があり、リサーチと分析ができる人
• 物件の維持・管理に時間と費用をかけられる人

参考：健美屋「収益物件市場動向年間レポート2022年」

区分投資

区分投資とは、マンションの一室を購入して入居者から家賃収入を得る不動産投資のことです。

少額で始められて管理の手間もかからず、始めやすい不動産投資として人気です。

入居者が決まらないときは収入がゼロになってしまうので、物件の立地や状態を見極めましょう。

メリット・デメリット

メリット	デメリット
リスクが低い マンション管理の手間が不要 流動性が高く売却しやすい	空室になれば収入ゼロになる 利回りが低い物件もある ネット回線導入など空室対策を自由にできない

必要な自己資金

必要な元手は購入額の2割～3割なので、物件により異なります。

区分投資にアパートはありませんが、中古物件であれば購入額を抑えることができます。

購入物件	元手目安額
中古マンション	200万円～
新築マンション	400万円～

向いている人

• 少額から始めたい人
• 手軽に管理したい人
• 不動産投資の初心者向け

戸建て投資

戸建て投資は、一戸建てを購入して入居者から家賃収入を得る不動産投資のことです。

一棟投資より少額で購入できますが、同等に物件のリフォームや運営の自由度が高い特徴があります。

リフォーム費用をすべて外注にすると費用がかさんでしまうので、時間をかけられる余裕がある人におすすめです。

メリット・デメリット

メリット	デメリット
少額で購入できる 利回りが高い物件もある 一度入居すると定着しやすい	空室になれば収入ゼロになる 修繕や管理に時間と費用がかかる 物件の良し悪しの見極めが難しい

必要な自己資金

必要な元手は購入額の2割～3割なので、物件により異なります。

中古・新築・立地により価格が幅広いので元値の目安は一概には言えませんが、参考にしてみてください。

購入物件	元手目安額
駅から離れている戸建て	100万円～
郊外の一般的な戸建て	600万円～
都心部の戸建て	2,000万円～

向いている人

• 少額から低リスクで始めたい人
• 時間をかけられる人
• DIY・コツコツすることが好きな人

不動産投資初心者は区分投資から始めるのがおすすめ！

不動産投資の初心者は、区分投資から始めることをおすすめします。

少額で始められて管理の手間もかからず、手放したいときは買い手が見つかりやすく、すぐに売却できます。

収入がゼロになってしまう空室リスクを回避するために、入居付けに有利な立地や利便性の良い物件を選びましょう。

不動産投資を始めるために必要な自己資金

不動産投資を始めるために必要な自己資金は、「頭金＋初期費用」に充てられる費用です。

初期費用にかかる費用は、基本的には融資を受けられないので自己資金を用意する必要があります。

自己資金は物件価格の2割～3割が目安

不動産投資を始めるための自己資金は、物件価格の2割～3割を用意することをおすすめします。

不動産を取得するにあたり、購入価格以外に価格に応じて変動する初期費用が発生するからです。

投資物件を所有している不動産投資会社を通して購入すれば、不動産仲介手数料がかかりません。

売買価格が高いほど仲介手数料も高額になるので、費用を抑えたい場合は不動産投資会社の所有物件から探しましょう。

頭金	ローン借入額を省いた資金
初期費用	・不動産仲介手数料 ・司法書士報酬 ・印紙税 ・登録免許税 ・固定資産税 ・不動産所得税 ・火災保険料、地震保険料 ・事務手数料

少額不動産投資であれば月々1万円から可能

不動産投資の中でも少額から始められるものもあります。

少額不動産投資の種類	投資額	特徴
不動産投資クラウドファンディング	1万円～	運用期間が短い
REIT（不動産投資信託）	5万円～	投資信託の一種
不動産小口化商材	100万円～	複数人で一つの物件に投資する
区分投資	100万円～	払い終われば自分の資産になる

不動産クラウドファンディングやREITであれば、月々1万円から始めることができます。

まとまった資金がなくても手軽に始められ、本格的な不動産投資を始める前の勉強として知識を身に着けたい人におすすめです。

100万円程度の予算がある場合は、不動産小口化商材や区分投資を始めることができます。

不動産投資の始め方

不動産投資ならではのリスクと対策

どんな投資にもリスクはついて回るものですが、ここでは不動産投資ならではのリスクについて解説します。

空室リスク

不動産投資には、入居者が決まらず空室になることで収入が得られないリスクがあります。

空室になる主な要因は5つあります。

入居者の入れ替わりで空室期間は必ず起きますが、長期空室が起きないための対策は必須です。

家賃滞納リスク

不動産投資には、家賃滞納により収入を得られないリスクがあります。

家賃滞納されてもすぐに退去要請はできず、最低3か月以上の滞納がなければ退去させられません。

その間は入居者募集もかけられず、未収金として売上にあがるため税金もかかってしまいます。

家賃滞納は全国で5％の発生率ですが、対策をして未然に防ぐようにしましょう。

参照元：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「市場データ」

自然災害・事故リスク

不動産投資に未然に防げないリスクとして、自然災害と事故による建物の価値下落があります。

自然災害によるリスクの大きさは物件により異なり一番倒壊リスクの低い物件は、1981年に制定された新耐震基準を満たしたマンションです。

自然災害や殺人などの事故自体を防ぐことはできませんが、保険の加入や物件状態の確認で予防をしましょう。

参考
・国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
・一般社団法人マンション管理業協会「九州地方における会員受託マンションの被災状況の概要について」

経年劣化による修繕リスク

不動産投資は、経年劣化により多額の修繕費が必要になるリスクがあります。

経年劣化により物件の魅力が低下すれば、空室リスクや建物の事故につながりかねません。

経年劣化すれば資産価値が低下し売却値が下がるので、建物の美観・機能の維持や管理を適切に行いましょう。

金利上昇リスク

不動産投資には、金利が上昇し不動産投資ローンの返済額が増加するリスクがあります。

ローンには変動金利と固定金利があり、変動金利の方が比較的低く設定されていますが経済状況に応じて常に変わります。

返済額が収益を上回ることを防ぐために、日銀の動向や国債の利回りの変動にアンテナをはっておきましょう。

参考：財務省「国債金利情報」

不動産価格下落リスク

不動産投資には、不動産価格が下落するリスクがあるので注意が必要です。

不動産価格は経年劣化に伴い下がっていくのが一般的ですが、大きく下落してしまうと収益や売却時に赤字になる恐れがあります。

価値下落の主な要因は4つあります。

物件購入の段階でしっかり調査を行い、未然に不動産価格下落を防ぎましょう。

少額で始められる初心者におすすめの不動産投資会社

少額で始められる初心者におすすめの不動産投資会社を3社紹介します。

RENOSY｜初期費用10万円から始められる

RENOSYは、2022年6月時点で30万人以上と大変多くの方が利用している不動産投資会社です。

AI技術を用いたデータ分析により利用者の希望通りの物件が探しやすい特徴があります。

所有物件が豊富にあるので、仲介手数料がかからず頭金0円で最低10万円から始められます。

物件の管理もアプリで行えるので本業が忙しい方でも、効率がいい不動産投資を期待できるでしょう。

参考：PRTIMES「RENODY不動産投資アニュアルレポート2022」

＼売上実績4年連続№1！^※／

⇒RENOSYの公式サイトへ

※東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績（2023年4月調べ）

RENOSY	RENOSY
取扱物件数	14,452件 ※2021年10月18日時点
入居率	99.6% ※2022年4月時点
対象エリア	東京・横浜・大阪などの都市部が主要
金融機関との提携
管理代行
キャンペーン	初回面談で50,000円分プレゼント

トーシンパートナーズ｜購入後の運用・管理も任せられる

トーシンパートナーズは、グッドデザイン賞を受賞した自社ブランドマンションをもつ不動産投資会社です。

人気の立地とデザイン性の高さから、97.1％という高い入居率_{※2021年実績}　となっています。

購入後も手厚いサポート体制により家賃滞納率も0.02％と低いので、安定した不動産投資を期待できるでしょう。

＼マンション経営０から分かる資料を無料プレゼント／

⇒トーシンパートナーズの公式サイトへ

トーシンパートナーズ	トーシンパートナーズ
取扱物件数	13,700戸以上
入居率	97.1％ ※2021年実績平均
対象エリア	都心部の人気沿線周辺が主要
金融機関との提携
管理代行
キャンペーン	ー

SYLA｜抑えられた空室率で安定感がある

SYLAは、不動産の仕入・建築・営業・建物管理・賃貸管理のサービスを提供する総合不動産デベロッパー会社です。

独自ブランドのマンションのデザイン性が非常に高く若い方に人気があり、高い入居率を誇っています。

総合不動産ならではの手厚いアフターフォローで、初心者も時間をかけずにマンションの管理を行えます。

不動産クラウドファンディングの「利回り君」を運営しているので、1万円から不動産投資することも可能です。

＼オンライン無料相談で楽天P5,000円分もらえる／

⇒SYLAの公式サイトへ

SYLA	SYLA
取扱物件数	2,800件程度 ※2021年9月時点
入居率	99.2% ※2021年10月時点
対象エリア	東京都心エリア中心
金融機関との提携
管理代行
キャンペーン	オンライン無料相談で楽天ポイント5,000円分プレゼント

不動産投資の初心者が
失敗しないための3つのアドバイス

立地とニーズがマッチしている物件を選ぶ

立地と地域のニーズがマッチしている物件を選ぶことで、空室リスクを下げられます。

例えば、大学キャンパス近くであればワンルームの学生向けアパートに投資するといった選び方です。

市場調査を念入りに行い、需要に合わせた立地と間取りの物件を選定することが成功の鍵です。

複数の不動産会社を比較して選ぶ

物件を購入する前に、複数の不動産会社を比較し提供される情報や信頼性を確認しましょう。

適切なアドバイスやデメリットを誠実に説明する、物件には実際に足を運ぶといった点に注目してみてください。

また価格や条件を競合させることで、より有利な取引を見つけられることもあります。

建物の管理を外注にする

初心者は、建物の管理を不動産管理会社にお任せすることをおすすめします。

建物の管理は時間と労力がかかり、適切な管理をしていなければ空室、修繕、不動産価値下落のリスクにつながります。

入居者とのコミュニケーションや清掃など日常的な業務も依頼できるので、まずはプロの管理会社に任せましょう。

不動産投資の初心者によくある質問

不動産投資初心者のまとめ

この記事では不動産投資の初心者に向けて解説いたしました。

初心者が不動産投資を失敗しないためには、不動産知識を身に着けることが重要です。

まずは本やYoutubeで基礎知識を学び、セミナーや不動産投資会社に訪ねてプロから情報収集するようにしましょう。

「投資してよかった！」と満足感を得られる不動産投資ライフになることをお祈りしております。