「相続した土地を3年以内に売却すると、節税できるの？」
そのように悩んでいませんか？
今回の記事では、相続した土地を3年以内に売却すると節税できる「取得費加算の特例」についてまとめました。
さらに、節税に役立つその他の特例についても解説しています。
本記事を読んで特例を上手に利用すれば、数十万円～数百万円の節税効果が期待できます。
相続した土地を売却するときに節税をしたい方は、ぜひこの記事を参考にしてください！
- 取得費加算の特例とは相続した土地を3年以内に売却するときに生じる税金を軽減できる制度
- 居住用財産3,000万円控除・特定の居住用財産の買換えの特例・相続空き家の特例などを利用すれば節税が可能
- 相続した土地を3年以内に売却するなら一括査定がおすすめ
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相続した土地を3年以内に売却すると「取得費加算の特例」が適用できる
相続した土地を3年以内に売却すると「取得費加算の特例」が利用できます。
「取得費加算の特例」とは、相続した土地を売却する際に生じる税金を軽減できる制度です。
この制度のポイントは、「取得費」を大きく見せることで、売却した時の「利益」（つまり、譲渡所得）を小さく見せる、という点です。
「取得費」とは？
「取得費」とは土地を相続したときの価格（評価額）のことを指します。
一方、「利益」（譲渡所得）とは、土地を売却した際に得られる金額から取得費を引いたものです。
つまり、土地を売って得られるお金から、相続時の価格を引いた金額が「利益」（譲渡所得）になります。
また、税金（譲渡所得税）と利益（譲渡所得）は以下の計算式で計算されます。
この「利益」が多ければ多いほど、税金が高くなります。
取得費を大きく見せることで利益を少なく見せ、税金を軽減しようというのが「取得費加算の特例」の考え方です。
この「取得費加算の特例」では、相続税額の一部を取得費に加算できます。
その結果、会計上は利益が減少し、節税することが可能になるという仕組みです。
取得費加算の特例を適用した時の節税額を具体例を交えて詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください！
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取得費加算の特例の適用条件
取得費加算の特例の適用を受けるためには、以下の3つの要件をすべて満たす必要があります。
- 相続・遺贈により財産を取得した
- 相続・遺贈にともない相続税が課税されている
- 相続・遺贈で取得した財産を、相続税の申告期限から3年以内に譲渡・売却した
遺贈とは、遺言により人に遺言者が財産を無償で譲ることです。
相続税の申告は、不動産などの財産を相続してから10ヶ月以内に行う必要があります。
相続税の申告をした日から3年以内が取得費加算の特例の適用期間であり、相続税申告期間を合わせると最大3年10ヶ月となります。
期間が限られているため、取得費加算の特例を活用するなら早めに不動産を売却するスケジュールを立てましょう。
取得費加算の特例はどのくらい節税に役立つ？具体例を交えて解説します！
取得費加算の特例を用いた場合に節税できる税額を具体例を用いて解説していきます。
ある人が相続を通じて、土地Aと株式Bをそれぞれ手に入れました。
土地Aの相続税評価額（つまり、相続時の価格）は2,500万円で、株式Bの相続税評価額は1,500万円でした。
また、この相続により彼が支払った相続税額は1,200万円でした。
彼はその後、土地Aを売却し、その売却価格は3,500万円でした。
- 取得費に加算する相続税額を計算
- 譲渡所得を計算
- 譲渡所得税を計算
まず、「取得費加算の特例」を用いて、取得費に加算する相続税額を計算します。計算式は以下の通りです：
=1,200万円 × （2,500万円 ÷ 4,000万円） = 1,200万円 × 5/8 = 750万円
つまり、この場合は土地Aの取得費に750万円を加算することができます。
次に、譲渡所得を計算します。譲渡所得は売却価格から取得費（そして必要なら譲渡費用）を引いたものです。
この例では譲渡費用は考慮していません。
= 3,500万円 – (2,500万円 + 750万円) = 3,500万円 – 3,250万円 = 250万円
譲渡所得税は譲渡所得に対する税率で計算されます。
また、税率は譲渡所得税率は不動産を保有している期間によって以下のように変動します。
| 不動産の所有期間 | 所得区分 | 譲渡所得税率と内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 住民税：9％所得税：30.63％計：39.63% |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 住民税：5％所得税：15.315％計：20.315% |
この例では仮に20%とします。
ここで、取得費加算の特例を利用しない場合の譲渡所得税を計算してみます。
つまり、取得費加算の特例を利用することで、譲渡所得税が200万円から50万円に減少し、150万円の減税効果があります。このように、「取得費加算の特例」は相続した財産を売却する際の税金負担を軽減する効果があります。
ただし、税金の計算は複雑で、具体的な状況により変動するため、税理士に相談することをおすすめします。
相続した土地の売却に役立つそのほかの特例
節税をする手段として取得費加算による特例以外にも、以下のような特例・控除が設けられています。
上手に制度を利用して、最大限の節税効果を実現しましょう。
居住用財産3,000万円控除
居住用財産3,000万円控除・取得費加算の特例は取得費加算の特例と併用できます。
居住用財産3,000万円控除の正式名称は「居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除」で、個人がすんでいた家屋・敷地などを売却した場合に最大3,000万円の控除が受けられる制度です。
譲渡所得から3,000万円が控除できるため、譲渡所得税の軽減や非課税になるといった効果があります。
たとえば、居住用財産3,000万円控除が活用できるケースは以下の通りです。
- 父子が戸建てに同居
- 父が亡くなり、子供が自宅を相続
- 相続税を払ってから3年以内に自宅を売却
注意点として配偶者が相続するケースでは、配偶者の税額軽減によって相続税が課税されない可能性があります。
相続税が課税されない場合、居住用財産3,000万円控除や取得費加算の特例も使えません。
特定の居住用財産の買換えの特例
特定の居住用財産の買換えの特例・取得費加算の特例は取得費加算の特例と併用ができます。
特定の居住用財産の買換えの特例は、2023年12月31日までに住居を売却してほかの家に買い換えたときに、一定の要件を満たすと譲渡益に対する課税が繰り延べられる制度です。
つまり、特定の居住用財産の買換えの特例を利用すれば、買い換えのときに譲渡所得税が課税されません。
ただし、非課税になるわけではなく先送りなので注意しましょう。
特定の居住用財産の買換えの特例の適用対象となる要件は、以下の通りです。
- 2023年12月31日までの居住用財産の譲渡
- 譲渡対価は1億円まで
特定の居住用財産の買換えの特例を適用したあとに家を売却すると、繰り延べられていた税金が一斉にかかります。
そのため、特定の居住用財産の買換えの特例の利用は長期視点で検討する必要があります。
相続空き家の特例
相続空き家の特例と取得費加算の特例は選択制で併用はできません。
相続空き家の特例の正式名称は「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」で、2016年の税制改正によって制定されました。
相続空き家の特例が適用されると、相続した空き家の売却によって出た譲渡所得から最大3,000万円が控除できます。
相続空き家の特例の適用条件は、国税庁公式サイトによれば以下の通りです。
ポイントを要約して書き出しますので、詳細は国税庁公式サイトからチェックしてください。
相続空き家の特例の適用条件
- 売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋およびその敷地を取得したこと
- 売却されたものが、相続または遺贈により取得された被相続人居住用家屋を売ったり、被相続人居住用家屋の敷地を売ったこと
- 売却は、相続の開始から3年後の12月31日までに行われたこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 売却された家屋や敷地に対して、他の特例や特別控除などの適用を受けていないこと
- 同一の被相続人から相続または遺贈により取得したものには、この特例が適用されていないこと
- 売却されたものが親子や夫婦などの特別な関係にある人に対して売られたものではないこと
ただし、同じ年に相続した自宅と空き家の両方を売却した場合、特例制度を併用しても控除額は最大3,000万円までとなります。
売却時期を違う年にすれば、特例をそれぞれに適用して最大6,000万円の控除を受けることが可能です。
売却の時期については、維持費や節税できる金額をトータルで考えて検討してください。
相続した土地の売却は3年以内に売却する方が良い
相続した土地の売却を検討している人は、早めに売却を済ませるのがおすすめです。
取得費加算の特例を活用するには、3年10ヶ月以内に土地を売却する必要があるからです。
取得費加算の特例のために急いで不動産を売却しようとして、適正価格よりも安い値段で売ってしまうと節税額以上に損をします。
不動産の売却には、不動産会社の選択・売却準備・購入者探し・契約・引き渡しなどを含めて6ヶ月～1年ほどかかるので、土地を相続したら早めに売却準備を進め、適正価格で売却できるようにしましょう。
適正価格で売却したい場合は、不動産一括査定サービスが非常に便利でおすすめです。
土地相続してから売却するまでの流れ
不動産を相続してから売却するまでの流れについて解説します。
前もって流れを把握しておき、トラブルを避けてスムーズに売却・納税を行いましょう。
①相続登記をする
不動産の相続人が決定したら、被相続人の名義から相続人の名義へ変更が必要です。
以前は相続登記の申請は義務化されていませんでしたが、2024年4月1日から義務化されることになりました。
不動産を取得した相続人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記申請をする義務が発生します。
また、いつまでも相続登記をせずに放置すると、ほかの相続人が勝手に共有相続登記したり相続持ち分を第三者に譲渡したりするリスクがあります。
相続登記は、相続を知ってからできるだけ早めに行いましょう。
- 登記事項証明書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書
- 相続関係説明図
- 固定資産評価証明書
- 相続登記申請書
多くの書類が必要なため、相続登記は準備期・手続きを合わせて1ヶ月～2ヶ月ほどかかると見積もっておきましょう。
②土地を査定し不動産を選定する
相続登記が終わったら、相続した土地を売却するために不動産会社を選定して査定を受け、媒介契約を結びましょう。
土地の査定や不動産会社選びは、不動産一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
不動産会社の媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約があります。
信頼できる不動産会社を選んだら、3種類ある媒介契約から最適なものを選択して購入者探しをしましょう。
それぞれの媒介契約の特徴は、以下の表にまとめました。
| 媒介契約の種類 | メリット・特徴 | デメリット・注意点 |
|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | ・不動産会社が優先的に買主を探すため、購入者が見つかりやすい ・有効期限は最大3ヶ月 ・1週間に1回の進捗報告が義務づけられている | ・自分で購入者を見つけるのは不可・複数の不動産会社への依頼は不可 |
| 専任媒介契約 | ・有効期限は最大3ヶ月・2週間に1回の進捗報告が義務づけられている・自分で購入者を見つけられる | ・複数の不動産会社への依頼は不可 |
| 一般媒介契約 | ・自分で購入者を見つけられる・複数の不動産会社へ依頼ができる | ・不動産会社に進捗報告の義務がない・一般的にはほかの媒介契約より購入者探しに時間がかかる |
買主のあてがない場合は、不動産会社が営業に注力してくれる専属専任媒介契約・専任媒介契約のどちらかがおすすめです。
③売却する
購入者が見つかったら土地の売買契約を締結します。
不動産の売買は高額な取引になるので、きちんと売買契約書を作成して契約を取り交わしましょう。
支払いは売買契約時に手付金を受け取り、引き渡し時に残金を決済する方法が一般的です。
決済日当日までに以下のポイントに注意して、引き渡し準備を終えておきましょう。
- ものを残さず片付ける
- 電気・ガス・水道などの契約解除
- 渡す鍵の準備
- 購入者に渡す設備関係の説明書の準備
- 掃除をしてきれいな状態にしておく
引き渡し時には、家の中に何もない状態にして引っ越しをすませておく必要があります。
銀行・不動産会社・法務局などの都合により、一般的に決済は平日の午前中に行われるケースが大半です。
④譲渡所得税の申告と納税を行う
不動産を売却した翌年に、確定申告で譲渡所得税を申告しましょう。
納税通知書が届く固定資産税とは異なり、譲渡所得税は各自で手続きして納付する必要があります。
申告に必要な書類は、税務署の窓口・オンラインのどちらからでも入手可能です。
確定申告の期間は原則として毎年2月16日～3月15日までですが、祝日などによって左右されるので前もって確認しましょう。
なお、譲渡所得税率は不動産の所有期間によって異なりますので、以下の表を参考にしてください。
| 不動産の所有期間 | 所得区分 | 譲渡所得税率と内訳 |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 住民税：9％所得税：30.63％ |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 住民税：5％所得税：15.315％ |
所得税分の納付期限は、毎年4月15日前後になることがほとんどです。
住民税分は以下の2つの徴収方法を選択できます。
- 特別徴収：毎月の給与から天引き
- 普通徴収：一括払いと年4回の分割払いから選択
申告方法・納付方法を前もってチェックし、納付期限に遅れないように気を付けましょう。
相続した土地を高値で売却するなら一括査定がおすすめ
土地の査定をするなら、不動産一括査定サービスがおすすめです。
不動産一括査定サービスとは、複数の不動産会社に一括して査定を依頼できる無料サービスです。
一度に複数の不動産会社に依頼できるため、査定価格を比較できたり依頼する手間が省けたりといったメリットがあります。
不動産一括査定サービスでは、業界トップクラスの登録不動産会社数を誇るイエウールがイチオシです。
イエウールは登録不動産会社数が2000社以上で、多くの選択肢から信頼できる不動産会社を選べます。
また、対応物件数が業界最多の11種類と多いため、さまざまな不動産の査定に活用できます。
イエウールが対応している不動産の種類は以下の通りです。
- 分譲マンション
- 一戸建て
- 土地
- 1棟アパート
- 1棟マンション
- 区分マンション（収益）
- 1棟ビル
- 区分所有ビル（ビル一室）
- 店舗工場倉庫
- 農地
- その他
イエウールのように、農地に対応している不動産一括査定サービスは非常に少数です。
これまでの累計利用者数は1,000万人以上となっており、豊富な信頼・実績がある不動産一括査定サービスです。
| サービス名 | イエウール |
| 運営会社 | 株式会社Speee |
| 利用者数 | 累計1,000万人以上 |
| 登録会社数 | 2000社以上 |
| 対応エリア | 全国 |
| 一括査定依頼数 | 最大6社 |
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相続した土地の売却に関するよくある質問
相続した土地の売却に関する、よくある質問に回答します。
前もって疑問を解消し、節税に役立つ制度を使って賢く土地を売却しましょう。
相続した土地を売却した場合、確定申告は必要ですか？
土地の売却で譲渡損失が生じたなら確定申告の必要がありませんが、譲渡益が生じている場合は必要です。
譲渡所得税が発生しても確定申告をしないと、脱税として以下のペナルティが科せられます。
- 無申告税：所得税額に15%～20%の課税が加算される
- 延滞税：申告期限が過ぎた場合に、期限が過ぎた日数×課税額の7%が加算される
なお、延滞税は無視していると加算され続けるので早めに納付しましょう。
相続した土地を5年以内に売却するのは遅いですか？
相続した土地からインカムゲインが得られないなら、3年以内に売却するのがおすすめです。
たとえば、住居として使っていたり借家として賃貸収入を得ていたりするなら、3年以内に売却する必要はありません。
取得費加算の特例による節税額より、得られる支出削減効果やインカムゲインの方が多いからです。
また、特殊な事情で土地が値上がりする見込みが高いなら急ぐ必要はありません。
相続しても利用する予定がない場合は、維持費・固定資産税もかかるので早めの売却をおすすめします。
相続した土地を売った時の税金を計算するには？
相続した土地を売ったときの譲渡所得税額の計算には、以下の式を用います。
譲渡所得から控除できる特例には、以下のようなものがあります。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
- 相続空き家の3,000万円特別控除
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 平成21年・22年に取得した土地などの保有期間が5年以上の場合の1,000万円控除
当てはまりそうな特例・控除があれば、国税庁公式サイトからチェックしてみましょう。
相続した土地を3年以内に売却する まとめ
- 取得費加算の特例とは、相続した土地を売却する際に生じる税金を軽減できる制度
- 居住用財産3,000万円控除・特定の居住用財産の買換えの特例・相続空き家の特例などを利用すれば節税が可能
- 土地を高値で売却するなら一括査定がおすすめ
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相続した土地を3年以内に売却すれば、取得費加算の特例が適用されるため節税効果を得られます。
取得費加算の特例とは、相続した土地を売却する際に生じる税金を軽減できる制度です。
節税対策を行うだけで数百万円ほど節税することができるので、節税対策をおこなってみてはいかがでしょうか？
この記事が節税対策のお役に立てば幸いです。