海外不動産投資はリスクが高い？メリット・デメリットについて解説します！

「海外不動産投資に興味があるけど、メリット・デメリットやリスクについて知りたい」

海外不動産投資について、チャレンジはしたいけどその前にメリット・デメリットが知りたいと悩んでいるのではないでしょうか？

今回の記事では、海外不動産投資のメリット・デメリット・人気の理由などについてまとめました。

また、海外不動産投資が可能なおすすめの国内不動産会社についても解説します。

本記事を読めば、海外不動産投資の注意点を把握してリスクを最小限に抑えられます。

大切な資産を海外不動産投資で運用し、リスク分散・高利回りを実現しましょう。

海外不動産投資とは

海外不動産投資とは、海外のマンション・コンドミニアムなどの不動産物件を購入する投資方法です。

海外不動産投資は、不動産価格の上昇によるキャピタルゲインや高い利回りによるインカムゲインを得ることが可能です。

そのほかに、資産を日本国内と海外に分散保有すればリスク分散になることもメリットの1つです。

海外不動産投資は国内不動産投資より有利な点が多いため、近年はたくさんの投資家が注目しています。

海外不動産投資が人気の理由

海外不動産投資が人気の理由について解説します。

海外不動産投資が魅力や人気な理由を知れば、あなたもチャレンジしてみたくなるはずです。

古い物件への価値観

海外不動産投資は、掘り出し物の優良物件が見つかりやすく、安定的なインカムゲインを得ることが可能です。

海外では、日本と建物への価値観が大きく異なります。

特にヨーロッパでは日本のように地震がないので、古い物件をリフォーム・リノベーションしながら使い続けます。

そのため、海外不動産は日本と異なり中古物件でも資産価値が高いことが特徴です。

中古物件でも日本のように家賃が下がらず、売却時にも値下がりしにくい傾向にあります。

建物と土地の価格

海外不動産投資は購入後に建物の資産価値が下がりにくいため、キャピタルゲインを得ることが可能です。

建物と土地に関する考え方は、日本と海外で大きく異なるため注意が必要です。

土地に余裕のある欧米では、土地より建物の価格割合が高いという特徴があります。

日本は人口に対して土地が狭いため、建物より土地の価格割合が高くなるケースが大半です。

また、日本の場合は築年数の経過とともに建物価値が減少していくと考えられています。

しかし、欧米ではきちんと手入れしていれば建物の資産価値は下がらず、むしろ上がるという考え方が根底にあります。

双方の異なる価値観を理解し、上手に海外不動産投資を行いましょう。

不動産にかかる税金

海外不動産投資は不動産取得税がかからないため、購入費用を抑えることができます。

海外では不動産購入に対し、日本のように課税されることはありません。

日本国内で不動産を購入すると、購入価格の4%にあたる不動産取得税が課税されます。

海外に不動産取得税はありませんが、どんな税金がかかるかは国によって異なるため確認が必要です。

なお、物件の運用益に対しては、海外不動産投資でも国内不動産投資と同様に税金がかかります。

海外不動産投資による所得も、日本国内の事業所得とみなされるためです。

空室率が低い

海外不動産投資は、人口が増加している国ならば空室リスクが低いという特徴があります。

人口が増加している国では、住宅の供給が需要に追いつかないために賃貸需要が盛んです。

そのため、人口増加が著しいマレーシア・フィリピン・タイなどの東南アジア諸国は、海外不動産投資の投資先として人気を集めています。

日本はこれから人口減少社会に突入するため、空室リスクを考えるなら海外不動産投資は有力な選択肢です。

海外不動産投資の2つのメリット

海外不動産投資で得られる2つのメリットを見ていきましょう。

海外不動産投資のメリットを知って、自分の資産を上手に運用しましょう。

リスクを分散できる

海外不動産投資をすれば、国内と海外に資産を分散してリスクを軽減できます。

投資リスクを減らす方法の1つに、分散投資という手法があります。

日本は人口減少・自然災害などのリスクを抱えており、国内不動産投資は万が一のときに資産を損なう可能性を否定できません。

また、日本は低金利状態が続いており今後も円安傾向が持続する可能性が高いです。

円建て資産を外貨建てにすれば、為替変動に伴う資産の目減りを避けることができます。

為替リスク・地理的リスクの2つを分散し、安全な資産運用を実現できるのが海外不動産投資の大きなメリットです。

物件の価格上昇・利回りが高い

海外不動産投資は、日本国内の不動産に比べて価格上昇率・利回りが高いことが特徴です。

日本国内でも価格が上昇している不動産はありますが、海外と比較すると上昇率はかなり低めです。

また、日本の不動産価格は1991年のバブル崩壊を境に下落しており、現在になっても不動産価格の高値を更新できていません。

一方、海外は長期的に不動産価格が上昇し続けていて投資先として大きな魅力があります。

以下の表では、海外と日本の不動産の利回りをまとめました。

国/都市	利回り
ジャマイカ/キングストン	9.8％
エジプト/カイロ	9.4％
インドネシア/ジャカルタ	7.1％
ポルトガル/リスボン	5.5％
アラブ首長国連邦/ドバイ	5.2％
ベルギー/ブリュッセル	4.6％
日本/東京	2.7％

参照元：グローバル・プロパティ・ガイド（Global Property Guide）

海外では日本の2倍～3倍の利回りが平均的です。

そのため、多くの投資家が海外不動産投資に乗り出しています。

海外不動産投資の4つのリスク・デメリット

海外不動産投資における4つのリスク・デメリットについて解説します。

ローンが組みづらい

海外不動産投資は、金融機関でローンを組みづらいというデメリットがあります。

海外不動産投資でローンを組む場合、選択肢は以下の2通りになります。

それぞれの特徴を解説するので、参考にしてみてください。

国内金融機関の海外不動産投資ローン

海外不動産投資でローンを組める国内金融機関は少なく、提供している金融機関も審査が厳しめです。

また、ローンが組めたとしても国内不動産投資に比べて金利が高い・返済期限が短い・融資割合が小さいといったデメリットがあります。

そのため、多額の頭金が必要で厳しい返済計画になるケースが多く見られます。

国内金融機関で海外不動産投資のローンを組む場合は、金利・返済期限・頭金など確認して慎重に検討しましょう。

海外金融機関のローン

海外金融機関のローンは英語・現地語スキルか通訳が必須で、国ごとに融資条件も異なります。

融資の契約は英語かその国の母国語で締結されるため、契約内容の把握には通訳を雇う必要があります。

ほかにも、東南アジア諸国では現地で収入を得ていることが融資の条件です。

アメリカの場合は、アメリカ国内でクレジットカード信用スコアを得る必要があります。

事前に対象となる国の融資条件を確認し、クリアできるか検討しましょう。

為替変動で損失が出る場合がある

海外不動産投資では、為替変動で損失が出るリスクがあります。

たとえば、1ドル130円で1,000ドル（13万円）の家賃収入を見込んでいたのに、円高で1ドル100円になり1,000ドル（10万円）しか利益が得られないケースが考えられます。

インカムゲインならまだしも、売却時に円高だと大きな損失が発生するかもしれません。

しかし、為替変動リスクはプラス・マイナスのどちらにも働きます。

人口減少・GDPや所得の停滞で長期的には円安の可能性が高いですが、短期・中期的には円高も十分にあり得るので注意が必要です。

情報収集が難しい

海外不動産投資は、国内とは異なり必要な情報を集めるのが大変です。

ある程度の情報は公開されているものの、欲しい情報は能動的に集める必要があり英語スキルも必要不可欠です。

特に新興国では、規制が少なく信頼性の低い情報が多いために注意しましょう。

インターネットによって情報収集のハードルは下がっていますが、専門的な情報を得るには海外不動産に強い不動産会社に相談する方が確実です。

海外不動産投資で物件選びをするときは、信頼性の低い情報に騙されないように注意しましょう。

節税ができない

現在、個人で海外不動産投資をしても減価償却費として計上できません。

以前は、海外不動産であっても減価償却を利用して節税が可能でした。

しかし、2020年の法改正により減価償却費を利用した損益通算ができなくなりました。

そのため、個人での海外不動産投資で所得税の節税効果はほぼありません。

減価償却に規制が行われる理由として、日本の富裕層が節税を目的として海外不動産に投資しはじめた背景があります。

一方、法人は現在でも減価償却費用の経費計上が可能です。

大きな金額を海外不動産投資するなら、法人設立も検討してみましょう。

海外不動産投資は儲かる？

海外不動産投資を上手にすれば、利益が上げられる可能性は非常に高めです。

世界的に不動産価格は高騰しており、2006年の金融危機以前の上昇率をマークしています。

一方、日本は一部のエリアを除き不動産価格が下落傾向です。

価格が上昇傾向にある国ならば、短期的な保有であってもキャピタルゲインを得ることが可能です。

また、海外不動産の利回りは日本より高いため、安定したインカムゲインが発生し続けます。

こういった背景から、日本の投資家は海外不動産投資に大きく注目しています。

海外不動産投資に強い不動産会社

海外不動産投資に強い、おすすめの不動産会社を3つ紹介します。

自己資金額や投資方針に合わせて、自分に適した不動産会社を選びましょう。

TECROWD(テクラウド)【海外不動産投資がクラウドファンディングで可能】

サービス名	TECROWD（テクラウド）
運営会社	TECRA株式会社
本社所在地	神奈川県横浜市西区みなとみらい2-3-1 クイーンズタワーA4F
最低投資額	10万円～
想定利回り	9%～
主要投資エリア	新興国がメイン

TECROWDは、不動産クラウドファンディングを提供する企業です。

海外不動産投資のクラウドファンディングでは、10万円から投資ができるため初心者でも気軽にチャレンジできます。

不動産クラウドファンディングとは出資者から資金を調達して企業が不動産を運営し、利益を出資者に分配する仕組みです。

TECROWDが募集するファンドは、平均8%以上とかなり高い想定利回りを実現しています。

利回りが高い理由は、今後さらに経済成長が見込まれる新興国中心に不動産等しているためです。

優先劣後出資方式を採用しており、出資者のリスクを抑えられるのもTECROWDの特徴です。

少額から海外不動産投資をしたいなら、不動産クラウドファンディングのTECROWDを検討しましょう。

＼海外不動産投資がクラウドファンディングで可能／

→公式サイトはこちら

オープンハウス【アメリカの不動産投資に特化！】

サービス名	オープンハウス
運営会社	株式会社オープンハウス
本社所在地	東京都渋谷区渋谷1丁目13番9号
最低投資額	–
想定利回り	7%～
主要投資エリア	アメリカ

オープンハウスは東証プライムに上場しており、信頼性が高く実績が豊富な大手不動産企業です。

アメリカの不動産に特化していて、購入・融資・物件管理・売却まで幅広くサポートしてくれます。

グループ会社であるアイビーネットを通じて融資が受けられるため、日本国内でローンを組むことが可能です。

オープンハウスなら英語を使うことなく、アメリカの不動産契約を日本で結べます。

さらに、現地法人スタッフが情報収集して厳選した物件から投資先を選べます。

購入だけでなく売却もサポートしてくれるオープンハウスで、アメリカの不動産を手に入れて高利回りを実現しましょう。

＼アメリカの不動産投資に特化！／

→公式サイトはこちら

リストサザビーズ【世界70カ国以上にオフィスを構える】

サービス名	リストサザビーズ
運営会社	リストインターナショナルリアルティ株式会社
本社所在地	神奈川県横浜市中区尾上町4-47 リスト関内ビル
最低投資額	–
想定利回り	物件による
主要投資エリア	世界70カ国

リストサザビーズは、世界70カ国以上に拠点を持つグローバル企業です。

幅広いネットワークから物件を探せるため、多くの選択肢から海外不動産投資先を選ぶことが可能です。

アジアでは香港・シンガポール・タイ・フィリピンと4拠点を構えており、躍進する東南アジア諸国の不動産取引を取り扱っています。

現地オフィスと連携しながらエージェントが、顧客の不動産購入から売却まで一括してスムーズにサポートします。

ほかにも、ハワイ州・テキサス州などの不動産が投資先として人気です。

たくさんの選択肢から海外不動産投資先を選びたいなら、リストサザビーズはイチオシの不動産会社です。

＼世界70カ国以上にオフィスを構える／

→公式サイトはこちら

海外不動産投資はこんな人におすすめ！

海外不動産投資は以下のような人におすすめです。

現地に行くことができる人

現地に住んでいたり、直接物件を見に行けたりする人は海外不動産投資に向いています。

不動産は現地に行かないとわからない情報が多々あるため、物件を見ずに購入するとさまざまなリスクを伴います。

たとえば、設備の劣化・図面と現状が異なる・地域の治安などは実際に見ないとチェックできません。

ほかにも、周辺の店舗・設備も現地で確認するのがおすすめです。

現地に行けない場合は、近くに拠点のある不動産会社のエージェントを通じて現地状況を確認しましょう。

不動産投資経験がある人

不動産投資経験のある人は、海外不動産投資に必要な知識をある程度持っているため有利です。

海外不動産投資は、国内の不動産投資よりワンランク上の知識・判断が求められます。

具体的には、為替・カントリーリスク・英語・情報収集などの知識やスキルが必要です。

ほかにも、海外の管理会社は対応がずさんなケースが多いのでトラブルへの対応能力も必須です。

これらの知識・スキルの勉強にくわえて、不動産投資の知識をいちから勉強するのは大変な労力が伴います。

まだ不動産投資経験がない人は、国内不動産投資を勉強するか海外不動産のクラウドファンディングを検討しましょう。

海外不動産の2つの購入方法

海外不動産投資をするための方法を紹介します。

それぞれのメリット・デメリットを解説するので、自分に適した方法を選択しましょう。

海外物件の取り扱いがある日本の不動産会社を利用

海外不動産は、海外物件の取り扱いがある国内の不動産会社で購入できます。

この方法は日本語で相談できるので、トラブルが生じにくいというメリットがあります。

また、投資対象として安全性の高い物件を紹介してくれるのでリスク回避にもつながります。

海外物件の取り扱いがある不動産会社を選ぶときは、以下のポイントを重視しましょう。

信頼できる不動産会社が見つかれば、次回以降の取引もスムーズに行えます。

現地の不動産会社を利用

海外不動産は、現地の不動産会社を利用して購入できます。

現地不動産会社を経由する場合、日本の不動産会社で取り扱っていない豊富な選択肢から物件を選べることがメリットです。

一方、その国の税制・手数料相場・法律などの知識がないとトラブルに発展する恐れがあります。

また、海外で取引をするので、取引を行う国の母国語が話せることが必須です。

豊富な選択肢から投資先を選びたいなら、海外の現地不動産会社の利用を検討しましょう。

海外不動産投資に関するよくある5つの質問

海外不動産投資に関するよくある質問へ回答します。

前もって疑問を解消し、上手に海外不動産投資で利益を上げましょう。

海外不動産投資は少額でも始められますか？

海外不動産投資のクラウドファンディングなら、10万円の少額から不動産投資ができます。

クラウドファンディング以外の場合は、物件にもよりますが数百万円以上かかるケースがほとんどです。

海外不動産投資で融資を受ける場合、4割～5割の自己資金を求められることが多くあります。

また、リスクの少ない物件に投資したい場合、頭金だけで最低1,000万円以上が必要だと判断する投資家もいます。

どうしても少額投資したいなら、不動産クラウドファンディングのほかにFX・ミニ株なども検討してみましょう。

海外不動産投資でおすすめの国はありますか？

海外不動産投資でおすすめの国は、日本から比較的近い東南アジア諸国です。

人口減少が見込まれる日本とは異なり、人口が増加傾向なので、今後不動産の需要が高まる可能性があるからです。

ただし、投資するならカントリーリスクを十分にチェックするようにしましょう。

海外不動産投資で注意するポイントは？

海外不動産投資で、注意しておきたいポイントは以下の通りです。

プレビルドとは、新築物件の建設中に建物代金の一部を支払う購入方法です。

海外では一般的な購入方法ですが、不動産会社の倒産などによって物件が完成せずプロジェクトが頓挫するリスクがありますので注意しましょう。

ほかの注意点として、カントリーリスクには十分な検討が必要です。

また、海外物件の場合は「物件の劣化に気がつかない」「管理会社が知らないうちに倒産していた」といったトラブルもあります。

注意するポイントを押さえて、トラブルにならないようにしましょう。

海外不動産投資でおすすめの本はありますか？

海外不動産投資の勉強をするなら、以下の3つの本がおすすめです。

海外不動産投資したい国を決めて、その国の事情・知識が書いてある本を試し読み・口コミを参考に探しましょう。

海外不動産投資の無料参加セミナーは怪しい？

海外不動産投資の無料参加セミナーには、怪しいセミナーと信頼できるセミナーどちらも存在します。

怪しいセミナーではしつこい勧誘を受ける可能性がありますが、信頼できるセミナーでは有意義な時間を過ごせます。

セミナーを検討する際は、実績や口コミを確認して信頼できるセミナーを選びましょう。

海外不動産投資で高利回り・高キャピタルゲインを実現しよう！

海外不動産投資とは、海外のマンション・コンドミニアムなどの不動産物件を購入してインカムゲイン・キャピタルゲインを得る投資方法です。

人口減少が進む日本とは異なり、人口増加による不動産需要が旺盛で空室率が低く、高い利回りが期待できることが特徴です。

また、建物への価値観が日本とは異なり購入後に資産価値が目減りしづらいことも大きなメリットです。

ただし、海外不動産投資にはデメリット・リスク・落とし穴もあります。

メリットを最大限に活かし、リスクを最小化しながら安全に海外不動産投資で資産を運用しましょう。