「不動産投資の成功率・失敗率はどのくらい？」
「不動産投資の成功率を上げる方法や成功率が高い金融商品などが知りたい」
不動産投資が成功すれば、不動産の売却益で数百・数千万円の利益や家賃収入で毎月数万円の固定収入を得られるメリットがあります。
そのため、外貨預金や株式投資、仮想通貨投資など、数ある資産運用の中でも不動産投資の人気は高いです。
しかし、不動産投資は難易度が高いというイメージを抱えている方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、不動産投資の成功率や失敗率、不動産投資の失敗につながる行動、成功率を上げる方法などを中心に解説します。
記事後半では、不動産投資と併せて他の金融商品の投資成功率を解説するので、ぜひ最後までご覧ください。
- 不動産投資の成功率は20％前後
- 不動産投資はハイリスク・ハイリターン
- シミュレーションやリスク対策によって成功率をグッと高められる！
不動産投資の成功率や失敗率はどれくらい？
不動産投資の成功率や失敗率は、下記の通りです。
- キャピタルゲイン（売却差益）狙いだと成功率は下がる
- 不動産投資ローンの選び方で成功率は上がる
キャピタルゲイン（売却差益）狙いだと成功率は下がる
不動産投資とひとくちに言っても利益を出す方法はいくつかあるので、まずは不動産投資で利益を出す方法から確認しましょう。
- 不動産の売却差益で利益を出す
- 不動産の家賃収入で固定収入を得る
- 不動産投資信託(REIT)で配当金を得る
1つ目に紹介した方法はシンプルで、「不動産を安く買って高く売る」ことで売却差益を狙えます。
売却差益で発生した利益をキャピタルゲインと言いますが、実は不動産投資でキャピタルゲインを狙うのは簡単ではありません。
なぜなら、不動産の資産価値は時間が経てば経つほど下がっていくからです。
不動産投資でキャピタルゲインを狙うには、基本的に不動産の資産価値が下がることを前提に、条件の良い物件かどうかを見極め、資産価値を高める必要があります。
不動産投資初心者が物件を見極めるのは難易度が高いので、2つ目や3つ目に紹介した方法で家賃収入や配当によるインカムゲインを狙う方が賢明でしょう。
不動産投資ローンの選び方で成功率は上がる
キャピタルゲイン・インカムゲインのどちらを狙う際にも言えますが、ローンの選び方ひとつで不動産投資の成功率は大きく変わります。
なぜなら不動産投資は、たった1％以下の金利が利益か損失かを分けるからです。
家賃収入でインカムゲインを狙う際は、借主から得た家賃から物件を手に入れる際の取得費や維持費を引いてプラスにする必要があります。
家賃収入をプラスにする際は、いかにコストを減らして家賃を得るかがカギとなるので、金利の高さは非常に重要です。
また、お金を借りられる金融機関によって「借り入れの難易度は低いけど金利が高い」「信頼があっても5,000万円までしか借りられない」といった条件が異なります。
不動産投資を始めたての頃は信頼が無く、金利が高めのローンしか組めない可能性が高いので、少しずつ社会的信頼を得て最終的には金利が低いローンを組めるようになりましょう。
不動産投資の失敗につながる原因3選
多くの方が不動産投資に失敗する原因は、下記3つです。
- 営業マンに全て任せてしまう
- シミュレーションせず無計画に始めてしまう
- リスク対策を怠ってしまう
営業マンに全て任せてしまう
営業マンに全て任せてしまうと、不動産投資に失敗する可能性が高いです。
なぜなら、不動産投資を成功させるためには、不動産そのものや難しい専門用語を前提に、金融・マーケティングに関する幅広い知識が必要だからです。
しかし、営業マンは「この物件は価値が上昇しているので、今購入すると長期的に利益が出る可能性が高いです」といった甘い文言で物件購入を勧めてきます。
営業マンは、物件購入者が不動産投資で成功することではなく物件を販売することが目的なので、物件を購入した後にすべき手続きやマーケティングなどのサポートをしてくれないケースも考えられます。
そのため、営業マンに全て丸投げしてしまうと、営業マンにとって都合の良い物件を売りつけられるリスクがあり、これといって不動産投資の条件として良い物件を手に入れられず失敗するリスクが高いでしょう。
シミュレーションせず無計画に始めてしまう
不動産投資は、物件価格や満室時の総家賃、空室率などをシミュレーションして手取り額を算出する必要があります。
ほとんどの資産運用で言えることですが、当初の想定より利益が出ないものなので、具体的な数値をシミュレーションせず無計画に始めてしまうと失敗するリスクが高いです。
「想定より金利が高くなってしまった」というように、不動産投資では想定外のことが起こるケースも多いので、さまざまなパターンを想定し、シミュレーションサイトを使ってシミュレーションしてみましょう。
リスク対策を怠ってしまう
不動産投資のリスクとして、下記が挙げられます。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 家賃滞納リスク
- 不動産価値の下落リスク
- 修繕・設備費用発生リスク
- ローン金利上昇リスク
- 不動産会社倒産リスク
- 自然災害リスク
不動産投資はさまざまなリスクが付き物なので、どのようなリスクがあるかを把握した上で、それぞれの対策を行う必要があります。
日本は地震大国なので、地震によって不動産が倒壊するリスクもありますが、空室リスクや不動産価値の下落リスクなど、自身の努力次第で改善できる部分は改善するよう努力することが重要です。
リスク対策を怠ってしまうと、費用が増え、結果として不動産投資に失敗する可能性が高いでしょう。
不動産投資の成功率を上げる4つの方法
不動産投資が成功する人と失敗する人の決定的な違いは、不動産業界や不動産投資に関する知識量です。
下記で紹介している内容を実践すると、知識が豊富な状態で不動産投資を始められる上に、失敗するリスクに対して事前に対策できるようになるので、不動産投資の成功率を高められます。
- 不動産投資に関する情報収集を怠らない
- 購入前に収支がプラスになるかシミュレーションする
- 購入物件の周辺環境や家賃相場について調査する
- 想定されるリスクに対して対策を行う
不動産投資に関する情報収集を怠らない
不動産投資を成功させるために最も重要なのは、情報収集力です。
情報収集力が高ければ、不動産投資の基本はもちろん、リスクや成功パターンと失敗パターンの違いなどもサクッと理解できます。
不動産投資に関する情報を集める際は、成功パターンと失敗パターンの違いを言語化し、成功率を上げるために必要な知識をインプットすることが重要です。
不動産投資では、周辺環境が不動産価値を上下させるので「どのような環境が整っていれば価値が上がりやすいのか」「価値が下がりやすい条件はあるのか」といった部分に疑問を持ち情報を集めると、不動産投資の成功率が高まるでしょう。
購入前に収支がプラスになるかシミュレーションする
いくつかの物件に目星をつければ、具体的にシミュレーションをしてみましょう。
1,500万円で取得できる中古の一軒家を購入したとして、満室時想定年収は150万円、想定空室率は10％、諸経費率は15%とします。
自己資金は300万円ある前提の場合、借入金額は1,200万円で借入期間は15年、借入金利は1.4％と想定します。
上記の条件の場合には、「年間家賃収入150万円」「年間支出126万2,412円」「年間手取り23万7,588円」とシミュレーションできます。
今回は一つのケースのみシミュレーションしましたが、候補の物件全てシミュレーションすることが重要です。
購入物件の周辺環境や家賃相場について調査する
不動産投資が上手くいくかを分ける要因の一つは、購入物件の周辺環境です。
具体的には、下記の内容を調査しましょう。
- 駅から近いか
- 周辺の治安は悪くないか
- 近くに学校や夜のお店があるか
- 周辺地域の家賃相場はいくらか
- 近隣マンションの入居率は高いか
- 近くの環境で騒音が出る原因はないか
- コンビニやショッピングモールなど生活に便利な環境は整っているか
上記の内容は「人々によって住みやすい環境が整っているか」の一例です。
人々によって住みやすい環境が整っていれば、物件の築年数が古くても退去率を下げられるので、空室リスクを下げられます。
周辺地域の環境はインターネットで調べたり、実際に自分が現地に向かったりして調査しましょう。
想定されるリスクに対して対策を行う
想定されるリスクに対して対策を行うと、不動産投資の成功率を上げられます。
不動産投資はさまざまなリスクがあるので、リスクごとに分類してみましょう。
| 努力によって改善しやすいリスク | 努力によって改善するのが難しいリスク |
| ・空室リスク ・家賃下落リスク ・修繕設備費用発生リスク | ・家賃滞納リスク ・不動産価値の下落リスク ・ローン金利上昇リスク ・不動産会社倒産リスク ・自然災害リスク |
不動産投資では、努力によって改善しやすいリスクと改善が難しいリスクに分けられます。
例えば、空室リスクであれば「周辺地域の空室率が低い地域で物件を借りる」、家賃下落リスクであれば「入居率が高い地域の物件を選ぶ」といったように、努力次第で改善が見込めます。
一方で、家賃未払いを訴えても払わない入居者は一定数存在しているため、家賃滞納リスクは入居者に依存しています。
また、ローン金利上昇リスクはその時の経済状況に左右される傾向があるので、読めない部分が多いです。
このように、努力によって改善しやすいリスクを洗い出し、適切な対策を行うと不動産投資の成功率を高められるでしょう。
その他の金融商品の特徴と成功率
最後に、不動産投資以外の金融商品の特徴と成功率について解説します。
- REIT（不動産投資信託）
- 株式投資
- 投資信託
- FX（外国為替取引）
投資に対する基本的な考え方や知識が定着すれば、不動産投資以外でも利益を出せるようになるので、複数の金融商品から利益を得たい方は参考にしましょう。
REIT（不動産投資信託）
REITは不動産投資の一つで、証券の一部に組み込まれている不動産投資信託です。
不動産投資会社が投資家や金融機関から資金調達を行い、その資金を元手に運用会社が投資を行います。
運用によって発生した利益が投資家に分配され、運用会社の運用成績によって分配金は上下されます。
資産運用は投資のプロが行うため、投資自体の成功率は比較的高いですが、専門家が運用する手数料が利益分から引かれるので、利回りが低くなるのがデメリットです。
また、不動産投資会社が経営難に陥り倒産した場合には、上場廃止となるため元本割れのリスクがある点にも注意が必要です。
株式投資
株式投資とは、企業が発行している株式を購入し、配当金を受け取る投資手法です。
株式投資は企業の経営状況が大きく関わっており、経営状況が良い場合は株式の価値は上昇し、悪化した場合には株式の価値は下落します。
株式投資には税制面の優遇措置としてNISA制度があり、NISAを活用すると非課税で年間120万円まで投資可能です。
NISAは一般層に向けた金融商品なので、NISAで選べる銘柄は安定して収益が出るものが多いです。
NISAには、業績の良い海外企業を詰め合わせたS&P500といった金融商品も存在しているので、NISA活用すれば投資成功率は高くなります。
投資信託
投資信託とは、不特定多数の投資家から集めた資金をひとつにまとめ、その資金を元手にプロの投資家が運用する投資手法です。
REIT(不動産投資信託)は投資信託の1つで、投資信託には個別株や債券など多くの種類があります。
借り入れをして投資できないため、不動産投資と比べると投資信託はレバレッジをかけられませんが、安定した収益が発生しやすいです。
REITと同様に、投資の成功率は高いと言えるでしょう。
FX（外国為替取引）
FX(外国為替取引)とはForeign Exchangeの略で、「日本円と米ドル」といった通貨ペアを売買することで利益を得る投資手法です。
これまで挙げた投資手法の中でFXはハイリスクな投資手法で、日本と海外の経済情勢によって変動する為替相場を読みながらトレードを行う必要があるので、トレード初心者が安定して利益を出すのは困難と言えます。
FXでは他人のお金を借りて投資できるため、不動産投資と同じようにレバレッジをかけられる強みはありますが、初心者が手を出すと高確率で失敗します。
不動産の成功率に関するよくある質問
不動産の成功率に関するよくある質問を3つまとめました。
- 不動産投資をやっている人の割合は？
- 不動産投資でプラスになるまでには何年かかる？
- ワンルームマンション投資の成功率は？
不動産投資をやっている人の割合は？
日本国内における不動産投資の経験者の割合は、調査によって異なりますが、おおよそ15%前後です。
おおよそ7人に1人の割合で不動産投資の経験がある方がいるので、意外と多いと感じる方も多いでしょう。
不動産投資でプラスになるまでには何年かかる？
物件の条件や売却益を含むのかによって異なりますが、ワンルームマンションは10年で元を取れると言われています。
初期費用が少ない投資手法なので、マンション投資に比べて元を取れるのが早いです。
ワンルームマンション投資の成功率は？
ワンルームマンション投資の成功率に関する資料やデータはありませんが、一般的にはおおよそ20％前後と言われています。
初期費用が少ないメリットはありますが、入居者が退去するたびに費用が発生しやすく、空室リスクも高いため成功率は低いです。
不動産投資の成功率まとめ
本記事では、不動産投資の成功率や失敗率、成功率を上げる方法、その他の金融商品と成功率について解説しました。
不動産投資の成功率は約20％と決して高くありませんが、あまり詳しくない状態でなんとなく不動産投資を始め、損失を発生させてしまう方が多いので、業界全体としての不動産投資の成功率は低く算出されています。
不動産投資の成功率を高める方法を押さえて知識を深めていくと、現在不動産投資で成功している20％の投資家として活躍できます。
こまめに情報収集や周辺地域の調査を行うことに苦痛を感じない方であれば、不動産投資で成功する可能性は高いので、思い切って挑戦してみましょう。