フドーさん不動産投資の初心者は何から始めたらいいの？
あなたは今、このようにお考えではないですか？
初めての物件を選ぶ場合、何から始めたら良いのか悩みますよね。
そこで本記事では、初心者向けに不動産投資の具体的な始め方や失敗を防ぐ対策法について解説します。
ヨウコ少額から始められる不動産投資も紹介しているので、若いうちに経験を積んでおきましょう！
- 初心者はローリスクの区分投資がおすすめ
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不動産投資とは？代表的な3種類を紹介
不動産投資とは、物件を購入し第三者に貸し出すことで利益を得る投資方法です。
株式投資やFXとの違いは、入居者が定着すれば毎月決まった収入を得られる点です。
少額から始められる不動産投資が増えていることから、サラリーマンを中心に人気の投資方法として注目を集めています。
この段落では、不動産投資の主な3つの種類について解説いたします。
一棟投資
一棟投資とは、マンションやアパートなど建物を丸ごと購入し、一部屋ずつ貸し出して家賃収入を得る不動産投資のことです。
一棟投資は利回りが高く、複数から家賃を得られるので収入ゼロになりにくいことが大きなメリットです。
しかし、物件価格が高額でリスクが高いため、不動産知識を身に着けてから投資することをおすすめします。
- メリット・デメリット
-
メリット デメリット 利回りが高い
減価償却期間が長く節税効果が高い
複数の人から家賃収入を得られる必要な元手の金額が大きい
共有スペースの維持・管理に費用と手間がかかる
売り出す際は買い手が見つかりにくい - 必要な自己資金
-
必要な元手は購入額の2割～3割なので、物件により異なります。
中古物件であれば購入額を抑えることができます。
購入物件 元手目安額 マンション 2,000万円～ アパート 1,000万円～ 物件の価格には幅があるのであくまで目安です。 - 向いている人
-
- 資金力がある人
- 不動産知識があり、リサーチと分析ができる人
- 物件の維持・管理に時間と費用をかけられる人
区分投資
区分投資とは、マンションの一室を購入して入居者から家賃収入を得る不動産投資のことです。
少額で始められて管理の手間もかからず、始めやすい不動産投資として人気です。
入居者が決まらないときは収入がゼロになってしまうので、物件の立地や状態を見極めましょう。
- メリット・デメリット
-
メリット デメリット リスクが低い
マンション管理の手間が不要
流動性が高く売却しやすい空室になれば収入ゼロになる
利回りが低い物件もある
ネット回線導入など空室対策を自由にできない - 必要な自己資金
-
必要な元手は購入額の2割～3割なので、物件により異なります。
区分投資にアパートはありませんが、中古物件であれば購入額を抑えることができます。
購入物件 元手目安額 中古マンション 200万円～ 新築マンション 400万円～ 物件の価格には幅があるのであくまで目安です。 - 向いている人
-
- 少額から始めたい人
- 手軽に管理したい人
- 不動産投資の初心者向け
戸建て投資
戸建て投資は、一戸建てを購入して入居者から家賃収入を得る不動産投資のことです。
一棟投資より少額で購入できますが、同等に物件のリフォームや運営の自由度が高い特徴があります。
リフォーム費用をすべて外注にすると費用がかさんでしまうので、時間をかけられる余裕がある人におすすめです。
- メリット・デメリット
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メリット デメリット 少額で購入できる
利回りが高い物件もある
一度入居すると定着しやすい空室になれば収入ゼロになる
修繕や管理に時間と費用がかかる
物件の良し悪しの見極めが難しい - 必要な自己資金
-
必要な元手は購入額の2割～3割なので、物件により異なります。
中古・新築・立地により価格が幅広いので元値の目安は一概には言えませんが、参考にしてみてください。
購入物件 元手目安額 駅から離れている戸建て 100万円～ 郊外の一般的な戸建て 600万円～ 都心部の戸建て 2,000万円～ 物件の価格には幅があるのであくまで目安です。 - 向いている人
-
- 少額から低リスクで始めたい人
- 時間をかけられる人
- DIY・コツコツすることが好きな人
不動産投資初心者は区分投資から始めるのがおすすめ！
不動産投資の初心者は、区分投資から始めることをおすすめします。
少額で始められて管理の手間もかからず、手放したいときは買い手が見つかりやすく、すぐに売却できます。
収入がゼロになってしまう空室リスクを回避するために、入居付けに有利な立地や利便性の良い物件を選びましょう。
不動産投資を始めるために必要な自己資金
フドーさん不動産投資って、やっぱりまとまった資金が必要なんですか？
不動産投資を始めるために必要な自己資金は、「頭金＋初期費用」に充てられる費用です。
初期費用にかかる費用は、基本的には融資を受けられないので自己資金を用意する必要があります。
ヨウコ月々1万円から始められる不動産投資もあるので、必要な自己資金についてお伝えします！
自己資金は物件価格の2割～3割が目安
不動産投資を始めるための自己資金は、物件価格の2割～3割を用意することをおすすめします。
不動産を取得するにあたり、購入価格以外に価格に応じて変動する初期費用が発生するからです。
投資物件を所有している不動産投資会社を通して購入すれば、不動産仲介手数料がかかりません。
売買価格が高いほど仲介手数料も高額になるので、費用を抑えたい場合は不動産投資会社の所有物件から探しましょう。
| 頭金 | ローン借入額を省いた資金 |
| 初期費用 | ・不動産仲介手数料 ・司法書士報酬 ・印紙税 ・登録免許税 ・固定資産税 ・不動産所得税 ・火災保険料、地震保険料 ・事務手数料 |
少額不動産投資であれば月々1万円から可能
不動産投資の中でも少額から始められるものもあります。
| 少額不動産投資の種類 | 投資額 | 特徴 |
|---|---|---|
| 不動産投資クラウドファンディング | 1万円～ | 運用期間が短い |
| REIT（不動産投資信託） | 5万円～ | 投資信託の一種 |
| 不動産小口化商材 | 100万円～ | 複数人で一つの物件に投資する |
| 区分投資 | 100万円～ | 払い終われば自分の資産になる |
不動産クラウドファンディングやREITであれば、月々1万円から始めることができます。
まとまった資金がなくても手軽に始められ、本格的な不動産投資を始める前の勉強として知識を身に着けたい人におすすめです。
100万円程度の予算がある場合は、不動産小口化商材や区分投資を始めることができます。
不動産投資の始め方
フドーさん不動産投資の始め方って…？
ヨウコ初心者が抑えておきたいポイントを踏まえて、始め方を解説しますね！
不動産の知識をつける
投資を始めるにあたって、まずは不動産の勉強や情報収集を行って知識をつけることが重要です。
不動産投資は聞きなれない言葉が多くあるので、よく理解しておかないと思わぬ損失を生じかねません。
知識があれば、この後の流れもスムーズになり詐欺リスクも下げられるので、まずは基礎と情報の把握に努めましょう。
- 本
- Youtube
- 不動産投資セミナー
目標と予算を決める
基礎を身に着けたら、投資の目標と予算を明確にしましょう。
目標の目安は年収の2分の1くらいから考えることをひとつの軸にしてみてください。
目標から逆算して、必要な自己資金や借入金額を算出して予算を決めましょう。
また、「不労所得を得る・節税対策・老後資金」など、目的をもつことも賢く物件を選ぶためには大切です。
自分に合った物件と
不動産会社を探す
目標と予算が決まったら、自分に合った物件と不動産会社を探します。
Step.2で決めた目標を1～2年で達成できて、予算内で購入できる物件を探しましょう。
目標と予算に合った物件を探すことができたら、次に目的と照らし合わせて物件を絞ってください。
不動産投資の目的（タップすると開きます）→
- （FIRE）
-
まずはRCや鉄骨で価格が抑えられている物件を購入し、数年かけて所有物件数を増やしていく。
-
築浅、RCの減価償却期間が長い物件を購入する。
退職までに完済できるようであればフルローンも視野に入れて考える。
-
耐用年数が切れた木造物件がおすすめだが、専門家に要相談。
物件が決まったら、「家賃収入・銀行返済・諸経費」の収益シミュレーションは必ず行いましょう。
また、不動産会社選びも重要です。
投資物件を所有している不動産投資会社であれば、仲介手数料が無料になり初期費用を抑えられます。
業歴も長く取引実績が多い会社は、ノウハウが多いので良い条件で融資を受けられることもあります。
最初から一つに絞らず、収益物件を取り扱っている不動産会社にたくさん問い合わせて選びましょう。
ローン審査を受ける
購入する物件が決まったら、ローン審査を受けます。
ローン審査では、物件の収益性と本人の信用性が審査対象です。
審査機関は早くて1週間、長いと数か月かかることもあるので早めに取り掛かりましょう。
物件を購入する
ローン審査を通過したら、いよいよ物件の購入です。
不動産売買契約書を締結し、手付金を支払って引き渡しとなります。
契約を結ぶ際はトラブル回避のため、「融資特約」と「瑕疵担保責任」を確認しておきましょう。
融資特約
ローン審査に落ちた場合、売買契約を廃止できる制度
瑕疵担保責任
購入後に物件に欠陥がみつかった場合、売主に対して賠償や契約解除を求められる制度
管理会社を探す
次にすることは、建物の維持や管理を行ってくれる管理会社を探すことです。
時間に余裕がある人は自分で行うこともできますが、副業であれば管理会社に依頼するのが一般的です。
委託手数料は家賃の5%が相場なので、目標設定する際にそれも含めて収益シミュレーションをしておきましょう。
購入後の管理も引き受けてくれる不動産投資会社で購入すれば、探す手間が省けてスムーズに運用を始められます。
- 入居者の募集
- 家賃の回収
- 敷地の清掃
- 住民のトラブル対応など…
入居者を募って
不動産経営を開始する
いよいよ、入居者を募って不動産経営を開始します。
中古物件などで修繕が必要であれば、入居前に着手しておきましょう。
不動産投資ならではのリスクと対策
フドーさん不動産投資ってどんなリスクがあるんですか？
ヨウコ空室リスクをはじめとして6つあります。それぞれ不動産投資ならではのリスクを詳しく解説しますね！
どんな投資にもリスクはついて回るものですが、ここでは不動産投資ならではのリスクについて解説します。
空室リスク
不動産投資には、入居者が決まらず空室になることで収入が得られないリスクがあります。
空室になる主な要因は5つあります。
- 利便性が悪いエリア
- 人口が減少している
- 賃料が相場より高い
- エリアのニーズに合っていない間取り
- 建物の状態が悪い
入居者の入れ替わりで空室期間は必ず起きますが、長期空室が起きないための対策は必須です。
- 物件選びの段階でエリアの人口とニーズを調査する
- 賃料を見直す
- 建物の修繕を行う
- ネット回線を引いたり付加価値をつける
家賃滞納リスク
不動産投資には、家賃滞納により収入を得られないリスクがあります。
家賃滞納されてもすぐに退去要請はできず、最低3か月以上の滞納がなければ退去させられません。
その間は入居者募集もかけられず、未収金として売上にあがるため税金もかかってしまいます。
家賃滞納は全国で5％の発生率ですが、対策をして未然に防ぐようにしましょう。
- 入居審査を管理会社に徹底してもらう
- 入居者に連帯保証人をつける
- 家賃保証会社の加入を条件にする
- 家賃の支払い方法を引き落とし・クレカ決済にする
自然災害・事故リスク
不動産投資に未然に防げないリスクとして、自然災害と事故による建物の価値下落があります。
自然災害によるリスクの大きさは物件により異なり一番倒壊リスクの低い物件は、1981年に制定された新耐震基準を満たしたマンションです。
自然災害や殺人などの事故自体を防ぐことはできませんが、保険の加入や物件状態の確認で予防をしましょう。
- 火災保険・地震保険に加入する
- 事故対応保険の特約をつける
- 建築確認日が1981年6月1日以降の物件を選ぶ
- セキュリティを強化して防犯する
- 購入前に売主に瑕疵を確認する
経年劣化による修繕リスク
不動産投資は、経年劣化により多額の修繕費が必要になるリスクがあります。
経年劣化により物件の魅力が低下すれば、空室リスクや建物の事故につながりかねません。
経年劣化すれば資産価値が低下し売却値が下がるので、建物の美観・機能の維持や管理を適切に行いましょう。
- 老朽化が少ない物件を選ぶ
- メンテナンスを適宜行う
- 修繕費の積立をする
- 修繕対策ができる管理会社を選ぶ
金利上昇リスク
不動産投資には、金利が上昇し不動産投資ローンの返済額が増加するリスクがあります。
ローンには変動金利と固定金利があり、変動金利の方が比較的低く設定されていますが経済状況に応じて常に変わります。
返済額が収益を上回ることを防ぐために、日銀の動向や国債の利回りの変動にアンテナをはっておきましょう。
- ローンの借り換えを行う
- 固定金利に切り替える
- 自己資金で繰り上げ返済する
- 物件を売却する
不動産価格下落リスク
不動産投資には、不動産価格が下落するリスクがあるので注意が必要です。
不動産価格は経年劣化に伴い下がっていくのが一般的ですが、大きく下落してしまうと収益や売却時に赤字になる恐れがあります。
価値下落の主な要因は4つあります。
- 周辺環境の変化による土地価格の下落
- 人口が減少している
- 不景気になる
- 事故や老朽化で建物の状態が悪い
物件購入の段階でしっかり調査を行い、未然に不動産価格下落を防ぎましょう。
- 人口が増加傾向のエリアを選ぶ
- 再開発エリアを選ぶ
- 利便性がいい立地を選ぶ
- メンテナンスをこまめに行う
少額で始められる初心者におすすめの不動産投資会社
少額で始められる初心者におすすめの不動産投資会社を3社紹介します。
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| 対象エリア | 東京都心エリア中心 |
| 金融機関との提携 | |
| 管理代行 | |
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不動産投資の初心者が
失敗しないための3つのアドバイス
フドーさん始めたいけど失敗するのが怖いなぁ…
ヨウコ初心者が失敗しないためのアドバイスを3つお伝えします！
立地とニーズがマッチしている物件を選ぶ
立地と地域のニーズがマッチしている物件を選ぶことで、空室リスクを下げられます。
例えば、大学キャンパス近くであればワンルームの学生向けアパートに投資するといった選び方です。
市場調査を念入りに行い、需要に合わせた立地と間取りの物件を選定することが成功の鍵です。
複数の不動産会社を比較して選ぶ
物件を購入する前に、複数の不動産会社を比較し提供される情報や信頼性を確認しましょう。
適切なアドバイスやデメリットを誠実に説明する、物件には実際に足を運ぶといった点に注目してみてください。
また価格や条件を競合させることで、より有利な取引を見つけられることもあります。
建物の管理を外注にする
初心者は、建物の管理を不動産管理会社にお任せすることをおすすめします。
建物の管理は時間と労力がかかり、適切な管理をしていなければ空室、修繕、不動産価値下落のリスクにつながります。
入居者とのコミュニケーションや清掃など日常的な業務も依頼できるので、まずはプロの管理会社に任せましょう。
- 入居者の募集
- 家賃の回収
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不動産投資の初心者によくある質問
不動産投資はなぜやめとけと言われるんですか？
不動産投資はやめとけと言われる代表的な理由は4つあります。
- 不動産投資特有のリスクが多い
- 不動産について無知だと危険
- 経年劣化による修繕が必要になる
- ローンを完済できる保証がない
不動産投資を始める際は、知識を身に着け、リスクや運用をしっかりシミュレーションしましょう。
不動産投資家の平均年収はいくらですか？
不動産投資家は、会社員が多くPRTIMES調べで平均年収は1,064万円です。
年収の分布では700万円～800万円が最多で、不動産投資を始めた時の年収は300万円～400万円が最も多いという調査結果がでています。
不動産投資の初心者でも融資を受けられますか？
不動産経営の実績は審査通過に有利になりますが、ポイントを抑えておけば初心者でも融資を受けられます。
銀行は返済能力の有無をみているので、無理のない金額のローンを組むようにしましょう。
- 担保価値の高い物件にする
- 勤続年数は2～3年以上にする
- 頭金・自己資金を貯めておく
- 既存の借入を減らす
不動産投資の詐欺にあわない為にはどうしたらいいですか？
不動産投資の詐欺にあわない為には4つのポイントを抑えてください。
- 不動産投資について学ぶ
- 契約締結前胃に現地に行く
- 重要書類を契約前に渡さない
- 不動産会社の実績や行政処分を調べる
不動産会社が過去に行政処分については、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」から調べられます。
疑問に感じる点がひとつでもあれば、次のステップに進めないのが賢明です。
正当な不動産投資会社であれば、ひとつひとつの疑問に丁寧に答えて不安を解消してくれるでしょう。
不動産投資は若いうちから始めても大丈夫ですか？
不動産投資は20代～30代から始める人が大半を占めています。
若いうちから始めれば、銀行の融資も通りやすく定年退職までのローン完済の可能性が高まるからです。
不動産投資家の満足度を調査したところ、81.8％が満足していると答えています。
ローン完済後は家賃収入がそのまま収益になるので、老後資金を余裕をもって蓄えられるでしょう。
不動産投資初心者のまとめ
- 初心者はローリスクの区分投資がおすすめ
- RENOSYなら初期費用10万円から始められる！
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この記事では不動産投資の初心者に向けて解説いたしました。
初心者が不動産投資を失敗しないためには、不動産知識を身に着けることが重要です。
まずは本やYoutubeで基礎知識を学び、セミナーや不動産投資会社に訪ねてプロから情報収集するようにしましょう。
「投資してよかった！」と満足感を得られる不動産投資ライフになることをお祈りしております。