不動産投資は「やめとけ」カモられたと言われる理由は？失敗事例元に後悔しないための注意点を解説

「不動産投資はよく『やめとけ』といわれるけど、なぜ？」
「不動産投資で実際に失敗する理由と対策が知りたい！」

あなたは今、このようにお悩みではありませんか？不動産投資にチャレンジしようとして、周りの人から止められているのかもしれません。

やったことがない人からすればリスクにばかり目がいきがちですが、不動産投資は、リスクに対しての対策方法をしっかりと考え、チャレンジすることで将来的に大きな資産を築ける可能性があります。

この記事では「やめとけ」といわれる理由と、不動産投資で実際に注意すべき点を解説しています。

不動産投資をやってみたいけど、まだどこか「怖い」と考えている人は、ぜひ参考にしてください。

不動産投資は「やめとけ」と言われる理由5選

不動産投資「やめとけ」といわれる5つの理由を解説します。

入居者が決まらず家賃収入が入らない

不動産投資の最大のリスクは、空室リスクです。せっかく大きな借入をして不動産を手に入れても、家賃を支払ってくれる入居者がいなければ、ローンの支払いや物件の維持・メンテナンス費用が出ていくばかりになってしまいます。

そのような理由から、不動産投資に対してマイナスなイメージを持っている人は少なからずいるでしょう。

対策としては、入居者が決まりやすい物件を選定し購入することが大切です。立地や建物の経年劣化の度合い、付帯されている設備が何かなど、さまざまな観点から物件の良し悪しを見極める必要があります。

リスクが多い

不動産投資は、レバレッジ効果が高いなどのメリットがありますが、逆に、リスクが多い特徴があります。一つ一つのリスクを把握し、対策を講じていく必要があります。

詳しくは『アパート経営で想定されるリスク3選と対応策』をご参照ください。

【概要】不動産投資の3つのリスク

• 立地や経年による空室リスク
• 建物の老朽化による修繕リスク
• 地震や火災などの災害リスク

それぞれのリスクに対して、対応策を講じることで投資としての費用対効果を最大限に高められます。

知識不足により割に合わない物件を購入させられる

不動産投資はやめておけといわれる理由の一つに、不動産投資の担当者に騙されたといった声が、少なからずあります。

不動産投資では、建物のことはもちろん、法律、金融（ローン）、日本経済などあらゆる角度の知識が求められます。不勉強のまま、不動産会社の担当者の話を聞いていては、騙されるリスクは高いでしょう。

不動産投資は、あくまでも『事業である』意識を持って、日々学び、担当者に鋭い質問をできるように準備しておかなければなりません。

建物のメンテナンスに手間やお金がかかる

不動産投資は、日々のメンテナンスに手間やお金がかかります。出ていく金額が大きいため、不動産投資は手残りが少ないと認識している人がいるのは間違いないでしょう。

しかし、物件を購入する前に、月々にかかる経費などを加味し『実質利回り』で利益を計算しておくことで「意外と手残りが少なかった」という事態を避けられます。

実質利回りについては『実質利回りでシミュレーションを行う』をご参照ください。

毎月のローン返済に苦しむ

不動産を購入する際、ほとんどの人が不動産投資用のローンを利用します。そのため、家賃収入を計画通りに得られなければ、ローン返済に苦しむことになります。

ローン返済に関しても、メンテナンス費用と同様に、月々にかかるランニングコストとして、あらかじめ計画の中に組み込んでおく必要があります。

やめとけ！不動産投資に向いていない人の特徴

不動産投資に向いていない人の3つの特徴を解説します。

自己資金が少ない人

自己資金が少ない人は、不動産投資をすべきではありません。

もし、銀行から融資を受けられたとしても、予定通りに入居者が入らなかったり、突発的な出費（修繕費など）がかかったりした場合に対応できないことがあるからです。

物件価格に対して、2～3割程の蓄えがあると良いでしょう。

細かい計算が苦手な人

計算が苦手な人は、不動産投資は向いていません。なぜなら、不動産投資では数多くの数字を取り扱う必要があるからです。

具体的には、毎月の出費となる経費、売却する際に必要となる経費、それぞれの内訳を把握しておかなければなりません。収入だけを考えてしまう人が多いですが、出ていくお金を細かく計算できる人の方が、不動産投資では成功しやすいでしょう。

継続して勉強ができない人

継続して勉強ができない人は、不動産投資に向いていません。不動産投資は、さまざまな法律や経済事情が複雑に絡んできます。法律の改訂や、日々変わっていく経済動向に目を向け、次のアクションを選択していく必要があります。

不動産投資はあくまでも事業であるため、経営者としての判断が求められると考えた方が良いでしょう。

不動産投資でカモにされないための注意すべきこと

不動産投資で騙されないために、注意すべき4つのことを解説します。

購入前に周辺の家賃相場や物件価値を調査する

不動産会社に騙されないためには、自分で家賃相場を調査しておく必要があります。

家賃相場は『SUUMO』や『ライフルホームズ』などの有名なポータルサイトで見て検討をつけられます。物件の立地や、年代、居室の広さ・間取りなどを加味し、周辺相場を把握していきます。

また、家賃相場に加えて、街の市場性についても調べておくと良いでしょう。市場性の調査とは、街の雰囲気や利便性から考え、どれくらいの人が市場にいるのか検討することを指します。

検索サイトで『〇〇市　住み心地』『〇〇駅　便利』などと検索し、街の中でどのように人が動くのか、把握しておくと、入居者から求められるニーズを理解しやすくなります。

シミュレーションは実質利回りで計算する

シミュレーションは表面利回りではなく、実質利回りで算出しておきましょう。

表面利回りとは、不動産会社のチラシなどに掲載されている大まかな利回りで、月々にかかるランニングコストなどが計上されていません。あくまでも概算です。

対して、実質利回りは、家賃収入からランニングコストを差し引いて計算するため、実質的な利回りを計算できます。

詳しくは『実質利回りでシミュレーションを行う』をご参照ください。

ワンルームマンション投資には手を出さない

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、ワンルームマンション投資は避けた方が良いでしょう。なぜなら、リスクに対してのメリットが小さいからです。

ワンルームマンション投資では、利益がでないことがほとんどで、逆に、マイナスになることが多いでしょう。

なぜ、そのような不動産に投資をする人がいるのかというと、ローンを完済したときに、家賃収入が返済を上回るため、将来的な資産をとして考える人がいるためです。

しかし、ローンの支払いを終える頃には家賃相場が下落していることが考えられ、かつそれまでにさまざまなリスクを避けて通らなければならないため、計画通りに資産として残せるかどうかは不透明です。

それにも関わらず、ワンルーム一室のみを購入し、運営していこうとするのは非常にリスクが高い行為だといえます。もし、事故物件などになってしまった場合は、売却する際にも、かなり値を下げて売らざるを得なくなります。

ワンルームマンション投資を検討したいなら、ある程度の自己資金を蓄えて、複数戸同時に購入することをおすすめします。

失敗事例から不動産投資の知識を学んでおく

「成功はアートだが、失敗は科学である」という言葉をご存知でしょうか。成功するパターンは、人の性格や時代背景によってさまざまですが、失敗するパターンはいつも決まっているという意味です。

不動産投資においても、失敗するケースはある程度決まっています。それぞれの事例を参考にしながら、自分の投資に活かしていきましょう。

次章で詳しく解説していきます。

不動産投資の失敗事例と教訓

不動産投資の失敗事例と、それぞれから得られる教訓を解説します。

営業マンに勧められた物件をそのまま購入してしまった

「おすすめの投資法です」「これ以上条件の良い物件はなかなか出ません」といった、営業マンの甘い言葉に乗せられ、勧められるがままに物件を購入してしまい失敗するケースは多くあります。

日々勉強し、実質利回りで現実的な数値を出して、自分で考える癖をつけておく必要があるでしょう。

特に、ワンルームマンション投資などでは、しつこく営業電話がかかってくることもあるため注意しなくてはなりません。営業マンの圧に負けないように、正しい知識を身に着けて、対等な立場で話を聞ける姿勢を作っておきましょう。

思わぬ出費が発生して毎月のキャッシュフローが赤字

不動産投資では、退去した後の居室の原状回復にかかる費用や、リフォーム費用を経費として考えておく必要があります。

また、突発的にエアコンや給湯器などの設備が故障する可能性もあるため、それらの補修費用も考えて、収入を一部蓄えておくことが大切です。

実質利回りを計算するときに、これらの補修費用もランニングコストとして計上しておきましょう。

物件をフルローンで購入してしまいローン返済が辛い

物件を購入する際、フルローン（頭金を入れない）で融資を受けた場合、それだけ月々の返済額は大きくなります。

ある程度の自己資金を用意し、頭金として先に支払っておくことで月々の支出を小さくできます。しかし、フルローンで購入しても、家賃収入とのバランスを考え、十分な利益が出る場合にはそのまま購入を検討しても問題ないでしょう。

大切なのは、自己資金が足りないとわかっていても「買える時に買ってしまおう」と勢いで物件を購入してしまわないことです。つまり、事前の計画を綿密に行っているかどうかが肝となります。

不動産投資に関するよくある質問

不動産投資に関してよくある3つの質問を解説します。

サラリーマンとして働きながら不動産投資はできますか？

サラリーマンとして働きながらでも、不動産投資はできます。なぜなら、日々の物件管理や入居者対応は賃貸管理会社に任せることが一般的だからです。

賃貸管理会社には、家賃の約3～5%を報酬として毎月支払う必要がありますが、日々の管理業務を一任できるため、自分の時間が大幅に奪われることを防げます。

信頼できる賃貸管理会社を見方につけられるかどうかも、不動産投資では重要なポイントとなります。

不動産投資の確定申告はどのようにすればいいですか？

確定申告は毎年1月1日から12月31日までの所得を合算し、その課税対象所得に対する税金を計算します。申告期間は、翌年の2月16日から3月15日までです。申告手続きの流れを4つのステップに分けて解説します。

STEP1：必要書類の準備

不動産関連の書類（売買契約書、賃貸借契約書など）、経費に関する書類などを用意します。

これらの書類は紛失しないように注意が必要です。給与所得がある場合は、源泉徴収票も必要となります。源泉徴収票がない場合は、勤務先に再発行の依頼をしましょう。

STEP2：決算書の作成

青色申告の場合は青色申告決算書、白色申告の場合は収支内訳書を作成します。青色申告決算書は項目が多く、事前に、税務署への承認申請も必要です。

STEP3：確定申告書の作成

青色申告と白色申告の両方に共通して「確定申告書B」を使用します。第一表には各項目の集計金額を記入し、第二表に所得の内訳や控除に関する情報を記入します。

STEP4：申請（確定申告）

決算書と確定申告書に必要書類を添付し、申請手続きを行います。手続き方法には税務署へ直接提出、郵送、電子申告があります。電子申告にはICカードリーダライタの購入が必要ですが、慣れるまでは税務署の窓口で相談しながら申請することがおすすめです。

不動産投資に関する確定申告は詳細な情報と正確な書類の提出が必要です。しっかりと手続きを行い、納税期限を守るようにしましょう。

自己資金はどれくらい用意すれば安心ですか？

一般的には、購入する物件の購入金額の2～3割程度の自己資金を用意しておくと良いでしょう。

金融機関から融資を受けられやすくなったり、実際に不動産経営を始めてからかかる突発的な出費に対応できます。

不動産投資は「やめとけ」のまとめ

不動産投資が「やめとけ」といわれる理由と、失敗しないための注意点を主に解説しました。

リスクは少なからずある不動産投資ですが、適切な情報を学んでから、注意すべき点を意識的に補っていくことで、将来的に確実性の高い資産を築くことができます。